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十九大以来，随着中央对房地产市场提出“房住不炒”定位，中央政府密集出台租赁新规推动“租购并举”，部分地方政府针对租购同权出台初步方案，加之中国约2.4亿的流动人口、近2亿的单身人口蕴藏着巨大潜能，房屋租赁市场迎来了黄金发展时期。根据券商预测，2016年全国租赁市场规模已超1万亿元，预计2030年将达到4万亿元。
在租购并举的制度倡导下，长租公寓成为租房市场重要的细分行业，长租公寓通过对传统租房进行供给侧升级，为年轻租客提供标准化的高质量住宿及服务，近年来开始崛起。未来长租公寓供应主要来自于三部分：一是土地招拍挂市场中的纯自持地块或自持面积，供应主体是政府，全国确定14个试点城市，其中十三五期间上海完成70万套目标，北京完成50万套目标。二是集体土地供应（北京）或老旧城中村整体收储改造（深圳），供应主体是村镇集体或个人。三是存量房的改造，截止2017年，中国住房空置率达21.4%，大量存量房亟待盘活，通过对老旧住宅小区、闲置商业、废弃厂房等的升级改造，成为青年公寓，供应主体是国企或相关存量资产持有方。
长租公寓运营主体 据不完全统计，长租公寓市场已有超过1万家机构参与其中，根据运营主体行业背景的不同，主要分为地产开发商企业、房产中介企业、酒店企业、创业类企业以及国家队五类玩家。随之而来的还有资本的涌入：仅2012-2016年，长租公寓领域的融资事件99起，涉及金额高达68亿元。
● 地产开发商企业： 近几年来，在拿地成本越来越高、楼市调控越来越严的背景下，开发商利润率下滑，周转和去化速度放缓，“开发+销售” 传统盈利模式不可持续，开发商开始寻求其它业务增长点。万科、金地、远洋、龙湖、旭辉、石榴、中骏置业、合景泰富、碧桂园、绿地、朗诗等企业都在长租公寓领域进行了布局。 ● 房产中介企业： 市场上房产经纪机构早已凭借其租赁中介业务接近租赁房源和租赁客户的先天优势开展长租公寓业务。自如寓（链家）、红璞公寓（世联行）、相寓（我爱我家）都依托房地产经纪服务业务背景发展长租公寓业务。 ● 酒店企业： 在国内，从广义上讲，可以将服务式公寓或酒店式公寓理解为长租公寓的高端产品。当然，随着长租公寓市场的不断发展，酒店背景的企业也逐渐切入中端乃至低端的公寓市场。城家（华住旗下）、窝趣（铂涛旗下）、缤润亚朵（亚朵酒店旗下）即是酒店背景长租公寓企业的代表。 ● 创业类企业： 大量的创业类公寓企业借政策东风大力发展以 O2O 为代表模式的公寓类业务。这种背景的长租公寓企业经营思路和方式灵活，通常专注于长租公寓产业的一个细分领域。这种类型企业其中知名度较高的包括魔方公寓、安歆、新派、青客、 湾流等。 ● 国家队： 2017 年 7 月国土部等九部门在 12 个城市启动住房租赁市场改革之前，上海的徐汇区、浦东张江、奉贤区等多个区域早已开始试水政府主导的人才公寓。除此之外，广州、成都、 河南、青岛等多个城市也在近年以类似模式相继推出人才公寓，用以满足庞大的租房需求，同时以不计成本之势追逐高端人才。国家队在经营公寓过程中，对于安全的管控尤为看重，如何通过线上、线下一体化和智慧化来保障居住、社区等安全，更是重中之重。
租赁住房安全现状 ● 案例 1（消防安全事故） 2017 年 12 月，天津河西区盛捷友谊服务公寓 38 层发生火灾，造成 10人死亡，5 人受轻伤的事故。经查，大厦现场消防设施被损坏，烟感器被塑料袋包裹，且装修存在消防隐患，消防通道被堵塞。消防安全是包括租赁住宅在内的社区安全关注重点，一旦发生消防事故,长租公寓将付出惨重的代价。 ● 案例 2（燃气爆炸安全事故） 除了消防安全外，设备所带来的燃气、电气安全隐患也造成了令人痛心的安全事故。 2012 年 8 月，郑州市某公寓住宅楼发生燃气爆炸，爆炸引起火灾，造成 7 人受伤，其中 4 人伤势严重。2018年 1 月重庆市沙坪坝区郁金香国际公寓一住户因燃气泄漏引发爆炸，现场 2 人死亡 1 人受伤。这类设备老化所带来的安全隐患导致租户的正常生命财产安全无法得到保障，也是我国过去十几年租赁市场发展的重要障碍。 ● 安全警钟长鸣 除了消防、燃气等安全案例外，住房及社区还面临诸多安全隐患，如消防通道堵塞、入室盗窃。因此，必须摒弃侥幸心理，防患于未然，从人防、物防、技防等多角度加强对住房及租赁住房安全的全面综合升级。 对于室内区域，基础的防范是租户自身的安全教育与安全隐患排查，发现妨害或破坏安全的目标，作出反应；同时，辅助烟雾报警、智能门锁、门磁报警、其它家庭安防设备，来警告、 设障等手段来延迟或阻止危险的发生，同时根据实际情况发出求援信号，比如物业通知、实时报警，以通过物业或警方的进一步反应，制止危险地发生或处理已发生的危险。 对于公共区域，借助现在日益成熟的物联网技术和感知技术，不断提高探测能力，延迟能力和反应能力，使防范手段真正起到作用达到预期目的。比如门磁防盗系统，监测门窗强行入侵，消防占道监测系统，监测消防通道占用状态，以便事故发生时疏散人群；通过防入侵及周边检测、 访问控制系统追踪和记录人员及车辆进出情况等等。
通过智慧化的人防、技防、 物防，提高租赁社区居家以及社区内的安全管理水平，尽可能减少甚至消除安全隐患，并能够合理及时的应对突发事件，共建安全便捷的租赁社区。
智慧公寓物联网方案参与方
设备商 为长租公寓提供的物联网设备分三类：智能感知设备、控制设备、网络设备。在建设、改造过程中，通过利用最新的LoRa/NB-IoT等低功耗长距离无线物联网技术，可快速实现公寓的智能化建设和改造，从而更早的将公寓投入市场，同时长租公寓运营中积累的大量痛点，借由智能化设备实现管理效率提升。除了门锁，智能水电表避免了人员抄表的麻烦，让系统后台一键缴费成为可能，智能烟感可减少物业人员消防巡查工作量，降低人力成本。一系列智能设备成为长租公寓运营增效的基础设施。 IoT平台提供方 对于中等规模以及大型长租公寓项目，所涉及的各类智能设备供应商、系统集成商以及社区、物业等信息化、智慧化解决方案供应商将更为复杂且多元化，因此往往需要统一的IoT平台提供设备接入、设备管理、应用开发和业务分析等功能。依靠IoT平台方，长租企业作为客户不需要进行云基础设施开发，但能控制所需的应用程序，同时可以通过统一的接口接入并管理社区、住房中的智能设备与物联网终端，满足长租企业快速响应、快速接入、快速迭代的智慧化需求。 SI集成商落地方 SI对整合设备、平台和应用，进行智慧公寓的落地和实施，类似其它行业的智慧化系统集成商的发展路径，租赁住房的 SI 落地方也将发展成为能够覆盖“设备分销+集成+网络部署+软件开发+方案设计+服务+咨询”的全业务流程覆盖。除了需要提供从家居到社区的智慧化解决方案及落地实施，比如智能家居、家庭安防、社区安防、消防等，同时，由于部分长租社区的定位与特点，还需要覆盖配套地产基础设施的信息基础设施，比如物联网络及基站（比如社区LoRa网络）以及 WiFi 解决方案，等等。
智慧公寓无线物联网解决方案 智慧公寓以通信网络建设为基础，利用物联网、云计算、互联网等新一代信息技术，集成智慧、平安、健康、高效等多方面的应用，标准化、智能化地融合运营方和租户的需求，降低建设和运维成本，提升公寓服务水平。LoRa物联网技术与公寓智能化管理的结合，可以实现以下场景：智能门锁联动自动催缴租，访客临时门禁和门锁密码生成，智能水电表提供自动抄表生成账单服务，水电异常消耗智能化提醒，无需布线的智能烟感提供在线火灾预警服务，实时在线的无线门磁提供防盗入侵报警服务等。让运营管理方可以进行远程房源管理，租户管理，水电表统计并自动生成数据报表，让空房更快出租，租客更易管理，财务更加清晰。不但提高了运营管理工作的效率，同时也提升了租户的入住体验，增加了用户满意度。
● LoRa信号的公寓覆盖 LoRa网关覆盖范围大，郊区环境传输距离可达10-15km，城市环境传输距离可达1-2km，一般只需要将网关安装到建筑物楼顶即可完成本建筑附近几个建筑物的完全穿透。网关供电方面推荐使用原配的PoE供电适配器供电，因此网关施工取电简单方便。LoRa网关对接IoT平台可选择PoE电缆内的以太网，也可以选择4G。从实际工作安装经验看，运营商维护的4G网络相对一般学校、企业内部网络更加可靠，因此推荐使用4G。
● LoRaWAN感烟报警器 目前城中村内的改造公寓一直都是消防安全工作的难点，建筑密度高，且居住人员密集，传统有线报警系统安装困难。因此内置LoRa模块的独立式烟感器特别适合城中村公寓改造项目，电池供电即插即用。一旦发生火灾可以联动声光警报器并通过互联网平台同时通知租户、楼栋管理处，当地微型消防站，将火情控制在初期状态，对于保护群众的生命财产安全具有重大意义。 （打开以下网页购买）
● LoRaWAN燃气探测器 在老旧住宅、城中村改造的长租公寓中，经常存在线路、管路或燃气设备老化，从而导致燃气爆炸，造成人员伤亡，比如前文提到的安全事故。通过在公寓厨房安装无线联网的燃气探测器，可以实现远程实时的燃气泄漏预警，把消防隐患消灭在萌芽状态，从而为公寓租客带来更安全的体验和为管理人员带来更方便的消防管理体验。
● LoRaWAN智能门锁 公寓租赁长期以来使用机械门锁，钥匙一旦发生复制和丢失，运营管理方难以做到实时更换锁芯，同时机械锁更换也是一个比较费时费力的工作。酒店IC卡门锁可以解决租户流动性问题，但是IC卡门锁无法实现空中授权，IC卡过期（临时授权）还需要去管理处授权。 LoRaWAN联网型密码智能门锁很好的解决以上问题，密码从互联网下发到门锁控制板，同时用短信通知用户密码后，用户手工输入密码后解锁，免除租户往返管理处的麻烦。 ● LoRaWAN楼宇门禁 传统楼栋IC卡门禁系统一般具有RS-485通信联网接口，因此可借助LoRa数据传输装置将刷卡行为主动上传到云端，另外门禁系统的刷卡用户的增改删也可以通过LoRaWAN通信完成，这样可实时更新楼宇门禁的IC卡权限表，确保租户退租后，运营单位可以立即删除其进入公寓大楼的权限，避免非住户在公寓大楼出入的管理问题。 （打开以下网页购买LoRa物联网套件）https://detail.1688.com/offer
● LoRaWAN公区消防用水监测 智能消防水监测系统为租户再添一道安全保险。设备自身可将采集到的消防水箱液位、消防栓水压等信息，通过LoRa无线网络远程传输到云平台，云平台对上传的数据保存并处理。当有报警信息或故障信息发生时，通过监控中心平台、微信、短信、APP推送通知相关管理人员，及时发现并处理。切实做到消防隐患查得准、管得住、控得牢。
● LoRaWAN公区停车位及消防通道监测 平台弹出一道语音提示，放眼望去，原来是租户开车回家了。公寓小区的停车系统拥有一套完整的功能，车辆识别，车主信息校验，车位监控等。安装于小区车辆入口的雷达传感器，用于车辆到达触发，安装便捷、无需布线，触发精度高。小区消防通道和停车位的地磁、地锁，可以把通道和车位信息源源不断传输到网络平台，后台能够实时监控车辆通行情况、车位空置情况。
● LoRaWAN电能管理 用电计量除了收费以外，用电也是安全管理的一个重要环节。运营管理方特别需要实时获取到用电过载的报警信息，采用LoRa一体式物联网电表，可以主动上报：异常电压、异常电流、过载功率、功率因素等。如果出现租户长期欠费，还可以提供继电器输出功能，控制接触器切断供电。 ● LoRaWAN水表管理 水表目前电池寿命一般超过5年以上，一般情况下电池设计寿命大于8年，因此采用LoRa方式抄表非常方便。对于租户假期期间发生的管道渗漏（抽水马桶），也可以通过数据比对发现，帮助租户节约用水，避免浪费。 借助LoRa物联网技术将公寓基础设备接入互联网运营管理平台后，从人工管理为主的模式全面升级为自动化远程管理，提供租金催缴、访客管理、水电费集采、空调租赁设备管理，火情预警、治安管理一站式运营管理服务。
从宏观趋势看，政策支持及社会、市场发展的变化下，租购并举的新兴租赁住房时代已经来临。从用户需求来看，安全是租赁住房运行以及发展的必要基础，智能是长租公寓高效率低成本运营的技术手段。过去的2018年，租房领域一直是媒体热点，火灾事故、逃犯邻居、管理乱象等等，将行业推向风口浪尖。 拓宝科技作为物联网领域的佼佼者，拥有自主研发的TurbiotTM 广域无线物联网平台，同时支持LoRaWAN和NB-IoT标准，采用先进的网络架构，并提供端到端系统解决方案，可以快速、低成本的部署各类新型物联网应用，已广泛应用于智慧城市、智慧社区、智慧消防、智慧停车、智慧园区、智慧公寓等领域。针对智慧公寓，我们可提供烟感、燃气探测器、数据传输装置、水压监测装置、无线地磁等丰富的感知终端，同时提供LoRa物联网网关和IoT平台，一方面快速实现公寓的无线物联网覆盖，另一方面为SI提供简单易用的应用软件开发接口。 据此，希望携手设备商、SI合作商共同打通智慧公寓产业生态服务，让居住安全、高效运营和智能生活成为生产力，更务实、更精准、更专业地提升公寓安全和智能管理的水平，引领未来租赁住房社区人居文明！ 拓宝科技 武汉拓宝科技股份有限公司持续致力于真正实现“万物互联”的新一代物联网技术，拥有完全自主研发的Turbiot™ 广域无线物联网平台，支持LoRaWAN和NB-IoT，在此基础上，提供业内领先的拓宝云™ 智慧消防解决方案、智慧停车解决方案，已在智慧城市、智慧消防、智慧停车、智慧交通和智慧社区等行业实现大规模商用。
咨询、代理、项目及更多 敬请联系：13667102442(罗经理）
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发表于 2019-5-5 11:36:53
