有买房的吗

atuhappy

数月以前，一则关于房屋贷款方式的文章着实火了一把，贷30万，20年后，等额本息比等额本金还款方式利息差近10万元！！！搁谁谁也得急。
通过计算，我也得出了相同的结论，没的说，找银行算账去，一定要变更还款方式。从6月开始和银行交涉，当时的答复是，将于10月更换系统，之后就会有相关的政策。等到十月底，一联系，说是刚调试好，还要等一段时间，再等。11月底，接到银行通知，可以变更，去吧。领了表再看看政策，通过和银行的美眉了解，算是彻底明白了这两种贷款的真面目。
我的贷款是29万，年限20年，等额本息法月还款1920元，20年总利息是170800元，等额本金法，首月还款2426元，逐月递减，到第100个月时，月还款额与本息法相当，以后会越来越少，最后一个月是1213元，总利息146769元，二者相差24031元。
从相差金额上，并没有我原来计算的差距大，主要是我原来计算的没有将月还本金做为固定基数，所以出现较大的差错。看来，说银行黑是在是冤枉银行了，但在此过程中，我发现了其他的问题。
这个问题是，两种方法具体的还款内容。等额本金法月还款包括两部分，固定本金+月利息，月利息=（贷款总额-已还贷额）*月利率，就是说，随着还款金额的增加，要支付的利息再逐月减少。等额本息法，每月还款金额不变，但每月还款中的本金和利息是不同的，本金逐月递增，利息逐月递减。以我的29万贷款为例，在已还的11个月中，共还款1920*11=21120元，可本金只有7890元，占总贷款的2.72%，明显低于平均值。这就造成一个问题，如果贷款后的8年内的某一天你拣了一大笔钱，想把房款一次性缴清，你会发现，你还过的钱以利息为主，可银行叫你一次缴清的是本金，多缴的利息不退，虽然比不上窦娥，你是不是也觉得很冤。而等额本金法，按月余贷款金额为基础计算利息，不会为你还款以后的岁月支付贷款利息。
我觉得，银行的等额本息还款方式对有提前还款打算的朋友来说，不合算。而且，我个人认为，在我向银行贷款的数额、年限相同的条件下，还款总额就不应该有差别，当然只是个人拙见。
现在，还款方式全明白了，想想我还是要赶紧变更为本金还款，2万也是钱呀!没准哪天天上掉一大馅饼正砸着我呢？还了房款，我就可以买豆浆，两碗！喝一碗倒一碗，爽！！！

greenpine

呼呼

greycat

谢谢，茅塞顿开！
你弄懂这些费了不少斤吧！

atuhappy

网上看的

fools

长知识，
哈，现在我在论谈中来的最多的就是，这里了

huanghuang

其实也不见得等额就吃亏。这两种付款方式各有各的需要者。按照作者分析的，相同的偿还那自然是等额付的利息贵啊。因为开始还的本金少也就是说还的慢、借用银行的钱更多一些、理当是付的利息多的。就像两钟方式开始付的钱、你要是把差额存到银行、也是要拿利息的、这就是机会费用。等额是现在付得少将来付得多、等金是现在付得多将来付得少、但是现在的一块钱比将来的一块钱来得值钱、所以我们拿将来的工资去还现在借的债、要多付那么多利息啊。
还有这里笔者有一点说错了、"如果贷款后的8年内的某一天你拣了一大笔钱，想把房款一次性缴清，你会发现，你还过的钱以利息为主，可银行叫你一次缴清的是本金，多缴的利息不退，其实等额于等金在利息上惟一的差额是产生于等额还的本金少、所以后来在差的拿一部分要付出多一些、"但是、绝对没有多付了利息这一说、相反、要是开始就可以出那么多按揭、选择偿还期限短一些的等额、说不定还比等金划的来、还是那句话、借银行的钱越多、还的越慢、自然、利息就负得越多。一切都是按照这个原则的。
不会越说越胡涂了把。呵呵、反正、要是大家自己买房、千万要根据自己的偿还能力等实际情况、认真算算。

atuhappy

把我晃迷糊了

wdy9927

偶也迷糊。
到时候再说。

huanghuang

怪我没说明白、把大家一晃两晃的晃晕了、其实公式一写出来就好办了、就是写数式麻烦了一点。呵呵反正大家现在也是在观望中、就当俺没说吧。