移民陷阱四：资本结构“炸弹”

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陷阱四：资本结构“炸弹”

　　投资者在选择投资移民项目时经常会问的问题是：EB-5投资人的资本占多少比例？毕竟，这直接关系到投资成本的收回的可能，以及项目在EB-5资金不能完全到位情况下是否能继续生存的几率。

　　市场上大多数项目都以公开资本结构取信潜在投资人。

　　纽约威斯汀酒店项目公布数据显示，华美银行提供了900万美元的贷款，占投资总额13%，EB-5投资占44%。同样位于纽约的时代广场酒店项目，银行贷款1亿美元，占投资总额40%，而EB-5投资占30%。

　　马里兰博彩中心项目总投资约5.6亿美元，其中马里兰州政府投资占1.2亿美元，约21%，金融机构贷款额度为1.5亿美元，占27%，EB-5资本仅占18%。

　　马里兰政府大楼改造项目，债券发行占54%，EB-5投资占28%。华盛顿州520大桥所需的20亿美元将以“政府债券”的形式向公众公开募集，项目推介方认为“项目的债券是由华盛顿州政府发行，其信用指数是仅次于美国国债的债券”，“资金的回笼毫无问题，可到二级市场上将债券出手回笼资金”，“有美国联邦政府的未来拨款保付，又有获得AA+级信誉评级的华盛顿州州政府做还款保证”。

　　初看数据，面面俱到，言之有物。实际上，EB-5投资项目的资本结构也可充溢水分。

　　最常见的做法是借用“过桥贷款”，即银行通过收取一定比例的服务费先行放贷，但此贷并不实际投入项目，而是固定在托管账户或者项目方账户内充当“资本托”。待EB-5投资到位后，EB-5资金实际被用来先还贷而不是直接投入项目。这样，项目实际资本结构将与最初公布的比例大相径庭。

　　前文所述的美国《纽约时报》的报道称：“根据州政府和联邦政府的记录，从2008年以来，纽约房地产开发商已经或正接近融资10亿美元，几乎全部的资金都来自于50万美元一个(的投资移民)，而其中大多数又来自于中国。”

　　政府承诺的财政支持，尤其是长期的财政支持，存在太多变数。

　　根据2011年12月马里兰州巴尔的摩市的消息，该市的财政局局长彼特·弗兰切特(Peter Franchot)致函马里兰州总务署，撤回其对马里兰政府大楼改造项目的支持，认为此项目会“将马里兰州的纳税人拖入越来越庞大的债务并威胁到州的财政”。

　　债券发行，更是需要仔细斟酌。美国地方性政府债券与美国国债不能相提并论，债券的收益与买卖均有税收问题。二级市场内如何出售？联邦政府不拨款，政府财政入不敷出，信誉评级下降时，“还款保证”何在？

　　看似坚实的数据，可能是一颗不定时的炸弹，随时可能炸碎通往“绿卡”的桥。

　　陷阱五：虚浮保证

　　美国移民法明确规定，投资移民项目的投资必须是有风险的。或者说，投资移民申请人必须承担风险，除第三方担保外，任何其所投资的项目提供的担保都将视为违反此法律条款。

　　在市场推广中，有的项目或者移民中介为了招募投资人，给出不同的保证。这些保证真的能淡化风险甚至让投资人高枕无忧吗？

　　不少项目标榜自己为“政府项目”，其实无外乎几种情况：第一，部分政府贷款；第二，政府提供初期启动资金；第三，政府提供激励或优惠政策；第四，政府发行债券；第五，政府牵头。

　　以上任何一项，都不能使项目成为“政府的项目”。就本质而言，美国没有真正的政府项目。

　　美国各级政府的自身财政来源全部来自于纳税人，其开支必须透明，拨款权掌握在国会或州及地方议会手中，而非政府手中，对于项目投资，政府都不会承担实际责任，更不会用美国纳税人的钱为外国投资移民项目提供保证。

　　《纽约时报》的系列调查显示，尽管州政府认可了目标经济区，他们并不愿意就项目承担任何责任。即使是所谓的“政府运行的”区域中心，也都是通过基金公司运作项目，政府对其不作任何承诺和担保。

　　以债券项目为例，虽然是政府基建工程债券，但操作程序上是由EB-5资金成立一个投资项目公司，然后由项目公司购买某个州政府的基建工程债券。实际上这是个合资购买债券的准金融投资项目。

　　或者说，EB-5项目本身是个集合资金投资债券的金融项目，这些债券募集的资金和其他渠道募集的资金一起用于政府的某个基建工程项目，但不代表这个基建项目就是EB-5投资项目。

　　再以马里兰州政府大楼改造项目为例，从2011年开始，该项目就官司缠身。据巴尔的摩《每日记闻》报道，州政府被指控未按其制定的招标过程进行公开招标。马里兰州政府试图撤销此案，巴尔的摩巡回法院在2011年7月作出裁定，案件不予撤销，将继续审理，政府也成为被告。

　　讽刺的是，在法院裁定一周后，该项目在网站上推出宣传短片，并进入中国市场，一时成为各大移民公司争相推广的项目，风光无限！可是在所有宣传活动中，对在美国当地引起极大关注的诉讼却只字不提。

　　过去几年中，在中国市场上热卖的多为房地产项目，这也许与中国人喜欢买房有关。房产项目无一例外，都强调地段，强调升值潜力。

　　纽约威斯汀酒店项目提供酒店建成后的公寓或法拉盛区的住房作为投资保障。时代广场酒店项目声称投资移民作为债权人，得到项目公司拥有的包括项目所在土地、所建成酒店以及酒店经营权在内的产权作为还款保证和抵押。加州房地产项目也以房产或铺面所有权招揽客户。

　　真实情况如何呢？

　　先看行业前景，2010年，美国全国约有1500万栋房屋处于空置状态，全国的房屋总空置率达到11.4% ，远远超过国际公认的5%的警戒线。截止到今日，美国房市虽有小幅反弹，但整体依然颓势凸显。

　　某中文电视台在2011年11月采访美国房产数据研究中心总裁，其对市场的表述为：“危机远未结束，均价下滑终止还需要两年时间，因为美国境内还有超过几百万栋法拍屋需要市场消化及处理。”

　　马里兰州政府大楼项目所受指控的其中一项即是此项目所在地区的房屋空置率已高达25%，而州政府却批准此项目，意图令人费解。美国房地产行业本身受经济大环境、政策影响极大，波动幅度明显，容易产生泡沫。美国近年来的金融危机也是源于房地产泡沫。

　　再看产权担保能否真正成为投资保障。如房屋建设或运营中有银行投入，银行必然会有第一受偿权。

　　美国银行铁面无私，一旦产生按揭支付拖延，到时间就收走房屋，强行拍卖，拍卖价格不是以越高越好，而是以保住银行本金为目标。投资移民债权人随时都可能血本无归。

　　也就是说只有在地产项目没有任何银行借贷，而且移民投资人有第一优先受偿权的前提下，产权担保才有意义。事实上，目前美国所有的房地产投资移民项目都有银行贷款，而移民投资人都不具备第一受偿权。

　　此外，美国的房地产的产权维护绝非易事。

　　在美国买得起房不一定养得起房。每年房产税是地方政府的一大收入，美国的中小学义务教育的经费来自于学区的房地产税。

　　以纽约为例，房产税高达18%，市值50万美元的房子，不计过户时需要缴纳的各项税收和费用(约10%)，在没有银行对房屋按揭贷款的前提下，每年仅缴纳房产税就需9万美元，尚不计其他的房屋维护、物业管理与保险费用。

　　考虑出租房产的潜在投资人还要注意，在美国租客的违约率为10%。根据美国法律，在很多情况下，业主不能强行驱逐不交房租的租户。一旦遇到违约情况，不考虑清空租户的重重困难，可能产生的诉讼费用就令人望而却步。

　　什么是中介公司经常谈到的“预批准”？

　　目前在投资移民市场上占据头条的诸多项目都号称有“预批准”。这是根据美国移民局2009年12月11日的一份备忘录确立的做法。

　　原则上，项目方在开放招募前向美国移民局提供完整项目资料，获得这些文件的批准后，在将来投资人个案的审核过程中，除非有实质性的变动，移民局不再审核项目部分的文件。

　　这是美国移民局试图缩短个案审核时间做出的努力。

　　但第一，此预审批机制并不像某些项目夸大的那样，可将审核时间缩短一半以上。经预审的项目仍然有被要求补件的可能。而事实上，这也时常发生；

　　第二，项目仍然负有报告“实质性变动”的责任。对于尚未启动的项目，其在预审批期间递交的文件与商业计划基本都是纸上谈兵的标准文件，在真正递案时极可能已经有了“实质性变更”，例如之前提到的不适当区划问题、目标就业区的改变、项目涉及的诉讼等，都可能被视为“实质性变更”而导致预批准成为一纸空文；

　　第三，“预批准”不等同批准。现在市场上的项目中真正有移民申请获批，并有绿卡条件解除转为永久绿卡的案例很少。

　　以时代广场项目为例，截至本文发稿，该项目尚无一例永久绿卡获得批准，而很多房地产项目连2年临时绿卡的获批率都非常低。与其依赖“预批准”，还不如审视项目近期案件的批准情况，真实的获批数据更具可信度。