房地产就是融资工具

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房地产就是融资工具

2012/12/17 解放日报

房地产作为抵押融资工具，拉长了金融杠杆，现在，房地产金融杠杆正在温州等地破灭。

在抵押贷款市场，一度铜、铝、钢铁等商品作为重要的抵押品，从银行贷出大量的款项。今年12月11日举行的“中国有色金属行业年会”透露，目前保税区的铜库存量已经达到100万吨，比今年3月的库存量几乎翻番，并且没有下降的趋势。一位国内大型铜冶炼企业的内部管理层表示，保税区里的铜库存，用来做过融资的比例不到100%也有99%。

与中国经济景气周期相反，国内铜进口节节上升。根据中国海关总署11月21日公布的数据，中国10月精炼铜进口量为295,341吨，同比增加74%。 1-10月期间，中国精炼铜进口量总计为210万吨，较去年同期下降15%。中国10月铜精矿进口量为517,097吨，同比增加10%。1-10月期间，中国进口了510万吨铜精矿，较去年同期减少5.3%。中国铜进口成为左右国外大宗市场的最重要的因素。在2009年左右，国内外铜材价差存在套利空间，进口为了套利;而到了2011年、2012年进口铜主要是为了融资。平价融资而后高息贷款，获得10个点以上的利息差价。

除了铜之外，中国的钢贸市场今年出现资金周转困难，是因为钢价大幅下降］这一条融资链风险太高，银行开始抽资。

有色金属如此，任何可以充当抵押品的货物无不如此。

最近一期的《瞭望东方周刊》报道，温州楼价大面积跳水，处于痛苦的去杠杆化过程中。第三季度，商品房价环比下降0.8%，跌幅居全国70城市之首，主因是实体经济下行，银行贷款紧缺导致温州企业流动资金的缺乏，温州人抛售存量房以应对年底资金荒，背后的因素是对房价预期大幅下挫。

温州炒房客通行借力打力，如文中所举的投资客的例子，2000年左右以600万元人民币买入大面积公寓，目前估值2400万元，通过此房抵押贷款1800万元再炒数套房，目前所拥有的资产共计，一套400多平方的店面房，一套300多平方的住宅，全款付清，总共价值5000多万元。以600万元的投资获得5000万元的收益，收益率高达833％。

炒房客买房不为自住，也不追求租金回报。温州的店面房和住宅的租售比已经严重失衡，基本在2%以内，一套价值1000万元的店面房，租金只有2万元左右。租金回报率畸低是房地产泡沫的典型症状，健康市场租金回报率在5％甚至更高，而泡沫市场只盼着房价上涨进行融资，或者转手获得资产品价差，不考虑租金回报。

当地业内人士认为，这是一个怪圈，温州开发商多是一些企业入股的房地产公司，将实体企业做房地产融资的平台。温州一些商人和炒房客，则习惯用房产作为自己实体企业的流动资金的融资平台。也就是说，企业用资产进行融资，无论废铜烂铁还是房地产，只要能够融到平价资金就行，而个人则通过房地产获得资金后，进入高息市场吃利差。

所有的资产因此具备强烈的金融属性，有色金属进口无法反映实体经济周期，只反映资金价差，只取决于银行对抵押品风险的认定;房地产也是如此，与自住、改善型需求没有关系，甚至与投资也没有关系，只与当地的资金是否紧张有关系，与资金价差有关。

当房地产的金融属性强到一定程度，在缺乏衍生品的情况下，房地产金融杠杆高达8倍以上，房地产市场稍有风吹草动，从金融、房地产到实体，满目疮痍在所难免。