房价失去继续上涨的支撑

jingli888ca

房价失去继续上涨的支撑

刘正山

(本文发表于《中国青年》杂志2008年16期)


最近一段时间，中国房地产领域很热闹。一方面，潘石屹、冯仑、任志强等房地产大佬呼吁房地产商要做"猪坚强"。7月6日，在无锡举办的2008中国房地产高峰论坛上，万通集团董事长冯仑表示，面对当今的房地产市场现状，地产大腕们都要学习地震中被埋36天奇迹存活的"猪坚强"，即便瘦身也要顽强地存活下来。这些房地产商一致认为，目前房地产缺钱，资金压力大，"猪坚强"是最形象的代言人。另一方面，北京大学兼职教授徐滇庆与财经评论人士牛刀就深圳房价走势打赌。7月8日，徐滇庆在《南方都市报》刊登了小全版的道歉广告。他表示，"在2007年7月我说过，如果一年以后深圳房价不涨的话，我向深圳人民道歉。一年就要过去了，无论深圳的房价涨不涨都理应由我来道歉。"有好事者称徐教授为"徐道歉"或"徐赖赖"（因为一些人认为徐滇庆的道歉没有诚意）

诗云："春江水暖鸭先知"。身处一线的"猪坚强"与"徐道歉"，明白无误地传导出一种信号——房价走势不容乐观，转折点或已显现。

实际上，这个信号在2007年已现苗头，只是很多人没有注意到或者刻意否认。笔者在《航空画报》2007年总第36期撰文说，"当前房价的持续大幅度上涨，并非市场需求量增加，也非单纯的腐败，而是房价真实上涨力度衰减，即将转头下降的表征。"这种判断基于统计分析。当时，笔者推测房价已现"拐点"。当然，笔者所说的"拐点"并非媒体上那些学者所谓的"拐点"。他们所说的"拐点"实际上是"转折点"。"拐点"是数学术语，并不意味着上升或下降过程的结束，或者由上升转为下降、由下降转为上升，而仅仅标志着上升或下降的形式发生了变化。如果房价暴涨的势头发生变化之后，继续上涨，那么，变化的时刻就存在"拐点"。

进入2008年，受政策层面因素以及消费偏好变化等诸多方面的影响，房价由"拐点"走向"转折点"，从而今后数年房价总体下跌的可能性正在加大。

从政策层面看，最近几年，房地产调控政策从不同方向出击，形成合力，阻击房价飞涨的脚步。2007年，国土资源部出台"39号令"，规定有关开发商不付清全部地价不得分期发放土地证，这对防范信贷风险、抑制愈演愈烈的"圈地运动"，逼迫开发商少囤地、快开发，从而增加新房供给起到了积极作用。与此同时，央行、银监会要求提高第二套以上住房的首付比例，极大地打击了房地产投机和投资行为，增加了市场上的消费性住房的比例。

进入2008年以来，中央住房政策侧重于解决中低层收入民众的问题。于是，一方面，增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，调整住房结构的"双70%"政策(90平方米以下住房须占项目总面积七成以上、居住用地供应量七成用于中低价位中小套型)，着力解决中等收入家庭住房问题。另一方面，国务院出台解决低收入家庭住房困难的意见，全国所有城市建立了廉租住房制度。这些举措增加了中低档住宅的供应，在一定程度上拉低了总体的房价水平。此外，国务院办公厅下发的《国务院关于促进节约集约用地的通知》，以打击囤积土地为核心的重拳，不仅加大了囤积土地的成本，也加大了囤积土地的政策风险与资金风险，这使得地价掉头向下。而土地价款占房价成本的较大比重，土地市场出现"转折点"，引致房地产市场的走向转向。

从消费层面看，购房者已显出浓厚的观望态势。住房成交量是一个很好的衡量指标。价格的涨跌与其成交量大小之间存在一定的内在关系。尽管说，来自国家发改委的数据显示，全国房价升势不改（不考虑局部区域房价下跌情况），但来自住房和城乡建设部的数据表明，今年1月至5月，40个重点城市新建商品房、二手房累计成交面积同比分别下降24.9%、20.9%，集中在上海、北京、深圳、广州等东部主要城市和中西部中心城市。特别是北京，根据北京房地产交易管理网公布的数据，上半年北京住宅期房及现房网上签约总量为40600 套，比去年同期的65004套下降了38%。在成交量减少的情况下价格反而上涨，这是一种"量价背离"的现象，一般出现在房价上升行情的末期。

单纯从供求因素看，房地产市场已经出现供大于求的局面，房价继续上涨的支撑已经消失。根据建设部和商务部的研究，按照2020年我国城镇居民人均住宅建筑面积达到
32平方米估算，2003年至2020年，我国城镇总计每年住宅需求7.6亿平方米。从供给角度看，按照建设部提供的数据，我国城市新建住宅面积：2005年为15.9亿平方米；2006年1-11月为17.67亿平方米。可见，最近两年的住宅供应，远远超过需求，例如2006年1-11月的新建住宅供应量（17.67亿平方米）超过当年需求量（7.6亿平方米）10亿平方米。

再参照海外的经验，前几年的暴涨，严重推高了中国的房价泡沫，很可能已经到达顶点。学术界一般用"房价收入比"衡量房价泡沫，3—6倍属于正常范围。以北京为例，目前的情况是，4环以内的商品房售价没有低于 1.5万元/平方米以下的。按照均价每平方米1.5万元计算，按照国家确定的小户型，一套房子售价135万元。按照2007年底北京的家庭收入算，一个家庭的收入是6.2万元，这样计算的结果是，房价和家庭收入比是21倍。这还是比较保守的算法。我们不妨参看海外的情况。美国2006年的房价和家庭收入比为4倍左右，日本东京的房价收入比为5倍左右。

房价只要存在泡沫，迟早就会破灭。破灭之前，必有征兆。行话说，大涨必有大跌。海外的经验显示了这一点。以日本为例，房价在泡沫经济前后的表现，就是很强烈的信号。根据日本不动产研究所的数据，在1990年泡沫巅峰时期，日本全国城市地价与 1985年相比，5年时间里上涨了56.3%，东京、大阪等六大都市的地价，5年时间里上涨了168.6%。回过头来看中国的情况。从2000年开始，中国各大城市土地交易价格出现明显上涨。从2000年底到2007年底，全国平均住宅用地价格指数上涨了74%，北京、天津、上海、南京、重庆等地上涨均超过150%。虽然土地的绝对价格与日本相比还有差距，但从全国平均的上涨幅度看并不输给日本当年，部分城市的表现则更为严重。再从房地产价格看，2003 年，东京地区公寓式住宅的平均单价折合人民币每平方米4.3万元，每套住宅的平均价格折合人民币约为320万元；上海市区的商品房平均单价约为1.25万元，平均每套售价约为150万元。这两项数据上海分别达到了东京的1/3和1/2，但2003年上海的人均收入约为东京的1/15。还值得一提的是，日本的住房购买者均拥有所占土地的产权，而我国房价中仅包含70年的土地使用权。从这些因素看，中国房地产市场走势已经出现转向的迹象，非常值得关注。

当然，一些著名专家和房地产商坚决否认当前出现了房价"转折点"，甚至否认房价存在"有涨有跌"的规律。被某些人誉为房地产"带头大哥"的开发商任志强表示，"未来房价肯定要上涨"，还说"深圳房价还要大涨20年"。徐滇庆虽然登广告道歉，但他持道歉不认错的态度。他的理由非常冠冕堂皇："从经济发展长期趋势来讲，房价肯定要涨。"更有甚者，某教授说，"房价涨是符合经济学规律的。有一些研究者认为有涨就有跌，以我的观点来说，房价的常态就是上涨的，除非遇到战争、瘟疫以及特殊的政治问题才可能跌。我们看到，美国五六十年来房价基本都在涨，加拿大、英国的房价近年也涨得比较快。"

这让笔者想起英国著名经济学家凯恩斯的名言："从长期的观点看，我们都是要死的"。这种话，最多是正确的废话，而且用在房地产市场上，未必正确。聊举两个例子。日本的房价，1985年至1990年期间持续上涨；但1990年以后，房价持续下跌，直到2006年才略有回调。美国的房价，1975年至2001年，存在有涨有跌的情况，并非一路高歌，最近几年开始出现较大的跌幅。此外，日本和美国的房价下跌，也非某教授所说的"特殊因素"如"战争、瘟疫以及特殊的政治问题"所致。

如果房价走势转向，那么，未来会有多大跌幅呢？笔者预计未来房价大约有60%的降幅。笔者计算的一些房地产开发项目案例表明，自有资金利润率高达200% —300%，而英国和美国的这个数据不超过30%。且不说房地产价格暴跌，只要回归正常，即开发商获取正常利润率，房地产回归正常价位，房价总体上至少可降低60%。君不见，深圳首批合作建房价格每平方米只有1600元，合作建房的价格是周边楼盘的价格的27%。这个数据充分说明了问题，无需解释。