中国股市经历12年以来最惨烈一周 北京楼市惨淡

sarryfu

中国股市经历12年以来最惨烈一周 北京楼市惨淡 中国新闻网

上周，股市被称做中国股市12年以来最“惨烈”的一周，沪指八连阴，千余个股跌幅超过10%……虽然，股市与楼市没有必然联系，但对于股市这种不良表现，多个开发商均表示，短期内，受股市拖累，楼市资金链会更紧，观望情绪更浓，如近期没有利好出现，房价还有下探可能。

　　新盘成交量不高

　　据中大恒基不动产营销中心统计，上周末，本市开盘项目有7个，均价都在每平方米10000元上下，最低的是位于昌平南环路53号的金隅万科城，推出1期3号板楼，均价每平方米8300元；最高的是位于丰台区六里桥的保利百合花园，均价每平方米15500元左右。另外，还有均价每平方米12500元的雍景四季、每平方米9500元的顺驰·领海等项目。

　　从位置、产品、价格来看，这些项目的性价比都不错，但北京房地产交易管理网统计的数字显示，除金隅万科城外，其他项目签约情况均不太理想。业内人士称，这与近期受股市影响，观望情绪加重有关。股市如果仍然没利好，本周的签约量不会超过上周。

　　股民舍不得割肉买房

　　在目前的楼市中，观望情绪重是成交量低的原因之一，据了解，在这些人中，不少人是被迫观望的，杜女士就是其中一员。据杜女士介绍，她在近半年看房时，也看到了几个动心的，比如中海城、银谷美泉等，但因为手里现金不足，股票被套，也没狠下心“割肉”去买房。

　　据了解，在观望一族中，像杜女士这样因现金不足、股市被套而被迫观望者不在少数。去年股市大涨时，都把钱扔进了股市中，今年被套在股市中。有开发商表示，近半年以来，受股市影响，客户推迟付款时间，把一次性付款变为贷款的大有人在，甚至有因此而退房的现象发生。

　　二手房也快扛不住了

　　在上周股市大跌后，二手房中介机构我爱我家表态称，相对于一手房市场来说，二手房因现房、业主没有资金压力等原因价格比较坚挺，但受整个经济形势和本轮股市大跌的影响，二手房业主也有可能放弃扛价的打算。我爱我家相关负责人分析说：二手房市场客户量因观望情绪而明显下降，部分投资客低价套现，市场房源数量激增，会促使相关区域内二手房价格出现松动。但是考虑到二手房市场部分业主持有成本较低，获利空间相对丰厚，再参考本轮先行调整的深圳、广州的二手房价格走势，北京二手房市场价格在未来两个月内下调空间不会很大。(记者李海霞)

　　本市上周住宅期房成交套数

　　与近年同期对比

　　2008年　2007年 2006年
　　6月15日 206套　374套 420套
　　6月14日 284套　342套 570套
　　6月13日 250套　489套 489套
　　6月12日 366套　310套 731套
　　6月11日 355套　362套 462套
　　6月10日 338套　376套 573套
　　6月9日    218套　416套 820套

sarryfu

证监会忠告股民：近期不要进入股市，否则
宝马进去，自行车出来；
西服进去 ，三点式出来；
老板进去，打工仔出来 ；
博士进去，痴呆傻出来；
姚明进去， 潘长江出来；
鳄鱼进去，壁虎出来；
蟒 蛇进去，蚯蚓出来；
老虎进去，小猫出 来;
牵狗进去，被狗牵出来;
男人进去,太 监出来;
少女进去,老太婆出来；
王石进去 ,王八出來;
站着进去 ，躺着出来;
良家女进去，妓女出来;
巴 西足球队进去，中国足球队出来;
黄世仁 进去，杨白老出来;
冠希进去，照片出来 ;
刘翔进去.范跑跑出来;
总之，
就是地球 进去也是乒乓球出来!

sarryfu

5月珠海房价继续下跌 二手房价大降30.5%2008年06月18日 15:42 新华网
　　新华网广州6月18日电(记者王培伟)据珠海市统计局数据，珠海新建商品住房交易价格继4月份跌破每平方米6000元后，5月份再跌800多元至每平方米5105元，二手房交易价格也大降30.5%，与此同时，一手房与二手房销售面积都有大幅度上涨。
　　数据显示，5月份珠海市新建商品住房交易均价为每平方米5105元，比4月的5935元下降13.98%。而在商品房预购方面，5月全市商品住房预购均价每平方米5385元，也比上月下降16.92%，二手房交易价格每平方米为2315元，下降30.05%。
　　与此同时，一手房与二手房销售面积方面都有大幅度上涨。 对于珠海新建商品房交易价格下跌，裕浩地产总监李勇龙分析认为，今年以来，包括广州、深圳等高房价城市的房价也纷纷下跌。在这个趋势下，珠海房价下降也是大势所趋。而珠海从4月20日开始执行的停止购房入户政策，也一定程度上导致了房价下跌。

ironmanhu

都疯狂了这么多年了，再不喘口气，真要疯了！

sarryfu

截至5月底全国商品房空置面积达1.27亿平方米2008年06月19日08:00  新华网
　　国家统计局18日公布的报告说，截至5月底，全国商品房空置面积为1.27亿平方米，同比增长0.1%。其中，空置商品住宅面积下降4.8%。
　　相关报道：
　　空置办公楼794万平方米，增长2.4%；空置商业营业用房3,938万平方米，增长2.4%。
　　1-5月份，全国房地产开发企业完成土地开发面积10,196万平方米，同比增长4.3%。
　　1-5月份，全国房屋施工面积19.57亿平方米，增长24.9%。其中，住宅施工面积15.45亿平方米，增长26.6%；办公楼施工面积6,840万平方米，增长6.6%；商业营业用房施工面积20,522万平方米，增长14.7%。

深圳5月房价跌回去年年初水平 空置率暴增2008年06月15日07:57  新华网
　　新华网深圳6月13日专电(记者 王传真)深圳市国土资源和房产管理局12日公布的全市[url=http://bj.house.sina.com.cn/index.shtml]房地产[/url]市场分析报告显示，今年1月至5月，深圳市商品住宅销售均价为每平方米12815.94元，其中，5月份新建商品住宅销售均价为每平方米11014.14元，回落到全市2007年初的房价水平。
　　据统计，今年前5个月，深圳市完成房地产开发投资161.37亿元，比去年同期增加7.75%；商品房施工面积2712.28万平方米，同比增加6.79%，其中，商品住宅施工面积1898.52万平方米，同比增加6.16%；商品房空置面积163.26万平方米，同比增加20%，其中，商品住宅空置面积67.18万平方米，同比增加82.26%；新建商品房销售面积137.14万平方米，同比下降56.1%，其中，商品住宅销售123.79万平方米，同比下降55.64%。
　　从市场销售情况分析，前5个月，套型面积90平方米以下的商品住宅销售占总体销售面积的六成多，销售均价低于住宅整体销售均价。

张振荣:房价高点已过!!即将再跌三年? (2008-06-17 00:35:11)


房价在最近一波上升阶段已近尾声,有的城市在去年10月后就节节下降,有的城市仍旧缓缓上涨但力道也越来越弱,主要是二套房政策及金融从紧政策抑制了大部份投机购房行为,而最近一次央行在6月7日又调高存款准备金率1个百分点,宣示央行将继续坚持从紧的货币政策,并且有可能再次的加息,那房价在调整了近8个月之后,究竟是涨是跌,而涨要涨多少涨多久跌要跌多少跌多久,以下笔者就现阶段情势分析一下.

一.目前中短期对房价影响可能下跌的有以下几点:

1.政府依旧继续坚持从紧的货币政策,并且有可能再次的加息,这对投机者投资者及刚性需求者都有很大的影响,以投机者而言风险加高,以投资者而言资金投入要更高,回报率降低,而对刚性需求者在利率升高的同时购房成本也跟着升高,如果收入未增加,购房就得再缓一缓.

2.石油快速上涨对全球经济会有不利的影响,虽然房产是一种有抗通膨的固定资产,但是油价太高影响到了经济,那房产市场也会受到经济下滑波及.     

3.2007年房价不正常的上涨,导致房价在不正常的高价,所以必须经过一段时间的下调,涨高就是最大的利空,在楼市或是股市都是一样的.

4.缺资金的开发商及炒房者在目前市场不好的情势下会有抛盘的动作,更加大供给量及降价力道.

5.保障性住房即将加速进入市场,将使市场观望气氛更浓厚,也将冲击保障性住房外围的房价.

6.土地囤地圈地被迫从闲置中进入开发期,在二十年来国有开发商及未上市开发商囤地情形非常严重,但在国务院下发的《通知》在处理闲置土地加上了一个限期2008年6月底前摸底调研将完成,预期将加大了土地开发数量.

7.土地价格下趺:最近在全国各地拍地,大部份均以最低价得标,有些地甚至流标,所以如果房价在两年内依旧在调整期中,房价因成本降低而降低.

8.房价收入比太高,刚性需求不足支撑供应量.

二.目前中短期对房价影响可能上涨的有以下几点:

1.开发建设成本增加:建筑材料的上涨,人工成本的增加,前两年高价拍地开发成本也高,都可能使价格上涨.

2.区域下跌严重的短期回涨:有些地区下跌幅度太大,跌到了投资价位,除了刚性需求进场买入,还有部份现金雄厚的投资者也会小量进场,形成短期缓涨.

3.经济成长率高于长期贷款利率,投资者也会进场购买有投资价值的商品房,一般以外资居多.

4.开发商一半退出市场,新进入者来不及进入,也会形成短期房屋供应不足,形成短期上涨.

5.土地闲置处罚政策未落实,金融机构放松从紧政策,都可能使开发商及投机者有机可乘.

6.中心区域房价供需不均,中心区房价下跌不易.

    以目前房价利空及利多之分析,各地区房价高点都已慢慢过去了,只在于是要急速下跌还是缓缓下降,有些地区调整的低点将要来临,低点过后就是平稳的调整一两年,各地区情势都不一样,就深圳而言月均价破10000元一平米,投资资金就会大量涌入,要再跌下9000元8000元是非常不容易的事,深圳的房价价值会随时间的拉长而缓步上升,而广州珠海的调整期就要久一些,主要是需求的量增长不会太多,京城目前只在调整期的半山腰,奥运过后的再一波下跌后,才会慢慢的稳定.

    上海就比较难预料了,7个月前至今许多专家预测上海房价也会跌个三成,可是至今却是稳步上升,跌破一堆专家眼镜,2007年上海内环内均价是19324元一平米, 内外环线之间的价格为9762元，外环线以外的平均价格是6234元,而最近内环内均价已来到了30000元一平米, 内外环线之间的价格上了14000元, 外环线以外的平均价格就没什么变化了,所以上海房价上涨是来自于外环内的涨价,又有一部份内环内是由外资整批并购所致,在之前笔者已分析了各区域会因区域性的不同,而有下跌调整,也会有上涨的城市,而不是一竿子通通下跌,主要还是上海在2004至2006年间已经调整了一次,而上海又是商业首善之区,全世界要到中国投资作生意,第一站一定是上海,外地人进城奋斗一大部份也会选择上海,但是上海就此一路上涨吗?在从紧货币政策及限外令下,上海2008年下半年也要稍为调整一下,确认中国经济情况依旧良好,才有再次上升的力道,但就是要上升也不会飙升,而是缓缓的上下波动,结论是中国在政策从紧之下,虽然有高度经济成长,房价在三年内要大涨的机率不高,而下跌的机率却是很高,只是用年平均单价来说跌幅有限!(张振荣)

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[ 本帖最后由 sarryfu 于 2008-6-19 12:58 编辑 ]

sarryfu

房价下跌只是刚刚开始 (2008-06-18 22:18:34)

标签：房价 房地产 楼市 房产

分类：房地产评论

    最近半年来，中国大陆的楼市出现了一些前两年从未有过的变化：
    1、成交大幅下跌，拿武汉来说，春节期间只卖出了一套新房，而前一段时间去北京，听和讯网的一个人讲，在去年限制第二套房的政策公布的当天，本来某楼盘有近200人有意向要购买，结果第二天，这200个有意向的人全部没有了意向；
    2、开发商买地的热情仿佛是刚跑完马拉松的运动员，冲刺后直接撞到冰箱里一样，由热情过剩到冰冻。一些楼板价超过市场楼盘价的地王仿佛受了核福射产生变异的怪胎一样，横空出世，很快各地土地拍卖纷纷以底价成交，甚至无人应拍。有趣的是，上海某楼板价超过2万元的所谓地王的得主，这个公司的自有家底只有1亿多，却买下超过20亿的地皮，这种缺乏根本的社会常识和财务常识的公司，全国又有多少？又有多少地王是被类似的公司拿下的？好在这个公司是比较识时务的，据说已以损失数千万元违约金的代价退地。有些媒体也够损的，没有安慰，反而讽刺其为“自宫”。
    3、部分城市的房价下跌明显。这主要是深圳、广州等地。上海和北京似乎是最后的堡垒。不难发现，越是下跌快，下跌幅度巨大的地区，之前的上涨速度也快，上涨幅度越大。

    在这种情况下，很多所谓的专家，要么是一些与地产利益密切相关的官员，鼓吹三种典型的错误观点：1、市场冷清时的观望时期是买房的最佳时机；2、房价顶多下跌5%或10%；3、楼市有望在短期内回暖，比如六个月，或明年初，或所谓的金九银十。这些人的话是否可信,可以参考巴菲特的名言:"不要问理发师是否需要理发."

    这里本人再次强调一个观点，就是楼市的上涨或下跌，绝不是三五个月能完成的，楼市的下跌起码持续5年以上，下跌幅度是从最高位50%左右。原因如下：

    1、中国房价的泡沫程序为100%左右。
    一种商品的价格主要受期价值的影响，同时受供求价格的影响。而不是主要受供求关系影响。住房的价值体现在为住房付出购买成本的人，住这样的房子能挣多少钱，这个指标就是一个地区一套房产价格和家庭年收入的比例。（如果是商业地产，就是这个商业地产的商业活动愿意支付多少房租）美国3月底每套房20万零700美元。美国人口调查局06年8月份发布的数据，美国家庭年收入的中位数是46000美元左右，美国人平均一个家庭4.3年的收入可以买一套房子。北京是06年人均可支配收入19978块钱，一个三口之家差不多是6万块钱的年收入。去年7月25日新华社报道北京五环内房价超过1万元，100平米的房子相当于16.6倍的家庭年收入，这个肯定不合理。上海的房价与北京差不多，人均可支配收入比北京多90元。
    即使是美国的房价相对于收入这么低，美国还是爆发了次级贷危机，京沪的这个比例是美国的4倍。考虑到中国人比美国人节省，以及一些“无私”奉献的糊涂父母愿意把养老的钱补贴给子女买房，这些国情决定了中国的房价有理由比美国高一些，但8倍是个合理的比例，则16倍应当下跌一半左右。
    不同意以房价收入衡量房价的观点都是根本错误的，因为房产必须都要用收入来买，而不是作废的彩票或是1980年的《北京晚报》，或1975年的全国粮票。一些认为北京和上海这样的地方的地位导致的这些地方的房产的稀缺性同样是错误的。显然房价暴跌的香港、东京等地的房产同样是稀缺的，有限的，其实世界上哪一种商品是无限的？认为想在北京上海买房的人很多支持了高房价同样是根本错误的，哪个美国人不想在纽约拥有一套房子？已经拥有的，难道不想拥有10套？没有购买力，任何购买欲望都等于零。

    2、房产的生产周期较长，则价格变动周期较长。
    上文提到，房产的价格主要受价值决定，但短期的价格受供求关系的影响，这和股票是一样的。（所以长期来看，股市6000点是不合理的，但短期来看，6000点是合理的）当房产供不应求的时候价格就会上涨，供不应求的比例越高，价格涨得越快，越高，反之亦反。房产的生产周期较长，买下地皮，建筑商承建，销售后入住，恐怕一年不止。这样当供不应求，房价上涨时，房产商即使想多些可售房产，也需要一个较长的周期，即短期内的供求状况不能有根本的改变。于是楼市的上涨会持续很长时间。但我们都注意到，最近十年的楼市持续大涨的过程中，楼市的投资也在持续快速增长，全国，各个地区，每年都增长在30%左右，1.3的10次方，超过13倍，这样房产的供应量不仅目前快速增长，在未来的几年，同样会大幅上涨。楼市的供不应求必然转变为供大于求。电视机、空调、汽车等所有爆发了价格战的产品，最根本的原因都是供大于求。
    大幅上涨后的楼市，在历史上没有短暂下跌的范例。上涨十年的一个市场，怎么可能仅经过几个月的调整就继续上涨？日本的楼市，曾经在33年中涨了100倍，其实只相当于每年增长15%，可是后来持续大跌15年，下跌70%，很多愚蠢的人认为房产是绝对可以投资的。1990年到现在，18年过去了，日本的楼价还没有涨到当年的最高峰，差不多是最高位的六年，人一生有多少个18年？刑场上被枪毙的喊18年后改做小偷的犯人都可以开始小偷小摸了，房价还没有涨回去。

   以下是15个国家房地产市场在20世纪30年中经历的29次泡沫破灭后下跌的日期、持续时间和幅度：

国家	日期	下跌比率（%）	持续时间（年）	月平均下跌率（%）
澳大利亚	1974-1978	16.1	4.75	0.2825
	1981-1986	35.1	5	0.585
比利时	1979-1984	32.7	5	0.5333
加拿大	1981-1983	15.5	2.25	0.5741
	1989-1991	15.2	2.5	0.5067
丹麦	1973-1974	13.7	1	1.1417
	1979-1982	35.5	3.75	0.7889
	1976-1990	31.1	4.75	0.5456
芬兰	1974-1979	27	5	0.45
	1989-1993	50.5	4	1.0521
德国	1973-1977	26.2	4	0.4094
	1992-	28.2	10	0.2350
爱尔兰	1979-1986	26.2	6.75	0.3235
意大利	1980-1986	35.8	5.5	0.5424
	1992-1998	28	6	0.3889
日本	1973-1977	28.2	4	0.5875
	1991-	70	11	0.5303
荷兰	1978-1982	50.1	4.75	0.8789
挪威	1976-1983	15.8	2.75	0.4788
	1986-1993	48.2	6.5	0.6179
西班牙	1978-1982	32	4	0.6667
	1991-1997	21.2	5.25	0.3365
瑞典	1979-1985	40.4	6.25	0.5387
	1990-1993	30.1	3.5	0.7167
瑞士	1973-1976	26.8	2.5	0.8933
	1989-1993	27.4	4	0.5708
	1994-1997	15.8	2.75	0.4788
英国	1973-1977	33.6	3.75	0.7467
	1989-1993	29.6	4.25	0.5804
平均		27.2	4.5

    这个表格来自于2003年4月高盛基金会的《全球经济学周刊》，要说明的是，对相关数据进行了修改。因为该表格中，日本的第二次泡沫破灭，该表格的数据是下跌27.3，显然，日本不止下跌这么多，所以我改为70%。

    很多人不以为然，说什么这些是发达国家，中国国情不一样，但我从来没有听到看到到底国情具体有什么差别。其实在一个大气压下，水在地球上100度烧开，在火星上同样如此，在银河系外也是如此。每一笔资金的主人，思维方式在相同的情况下，表现不会有太大的差异。不相信的人也不要废话，入市买楼就是了。
    中国曾经发生的局部性楼市泡沫同样证明了房价下跌非一年两年可以结束，海南、惠州、北海的楼市都是长期持续大幅下跌。

    3、货币紧缩政策。
    第二套房的贷款利率不但没有优惠，反而高于基准利率一成。自1998年以来，中国的房屋贷款增长了100倍，怎么可能持续呢？
    包括加息。
    另外目前的存款准备金率已经提高到大概17%，商业银行法规定银行的贷存比不得超过75%，而目前不少银行已经超过了这个比例，银行进一步大量发贷款支撑高房价是不现实的。

    4、炒房客出货。
    前两年有多少房子是被炒房客买少的没有一个人知道，不过很多房子永远没有灯光是事实。当继续大涨的预期不存在了，这些房产会抛向市场，没有足够的购买力承接，会进一步压下房价，越是下跌，选择抛售的炒房人会越多。前一段时间央视的经济半小时就报道温州炒房人抛售28套房产。
另一个因素要考虑，就是深圳这样房价快速下跌，下跌幅度超过首付比例，则房产已是负资产，银行成为替死鬼以后，将不得已抛售收回资金，这种抛售同样对房价是种打压。

    其他的原因就不用多讲了。一套房产投资巨大，即使多付出一成的价格，也相当于损失了很多劳动所得，这笔钱即使不能周游世界，恐怕游欧洲是不成问题的。所以只要不是和钱过不去，一定要有耐心等待合理的甚至是低于正常价值的房价再买进。盲目抄底入市多半损失巨大，关于这一点，可以问一些股市从6100多点跌到5000、4000、3500时入市抄底的人，问一下2001到2005年，股市从2245跌到998点，在1300点以上抄底的人，网上查一下，有没有在北海的地价从100万/亩跌到5万元/亩的过程中抄底的人。

   所以,如果中国楼市的下跌是一场辽沈战役的话,现在只不过是林彪的军队刚从长春出发,往锦州的路上罢了.

    一定有很多人听说中央政府强调要保持房地产市场的稳定,避免大起大落.请回忆一下,在股市下跌之前和下跌初期是不是也要保持股市的稳定,避免股市大起大落?阻止下跌是要花真金白银的,空气的振动是无济于事的.主要是已经大起,就必然大落.

    最近股市下跌较多,不管是大陆还是香港,股市下跌对于不同的人,想法是不一样的.最近利用油价高涨,中石化大跌的机会,做了三笔权证交易,特别是最近一次,8天6个交易日,30000港元的成本,赚了9000多港元.实现了权证交易的14连胜,无一亏损.A股中买的2000股招商银行也小赚了一些,不过北大荒的可转换债券亏损一成左右.

   今天A股大涨,替沙黾农预告一下,明天他的博客中会为自己鼓吹一下,前一段时间看多是多么英明,以及未来股市会如何美好.

piao

精辟太精辟了

sarryfu

楼市观望情绪加剧 京城涌现退房潮2008年06月20日 10:47 京华时报
　　

                               
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　　由于目前京城楼市观望气氛浓郁，使得不少购房人缺乏购房信心，一时间退房率上升，如图中的瞰都项目，退房较多。（图片来源：京华时报 资料图片）

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　　观望情绪加剧 销售低迷
　　京城楼市涌现退房潮
　　近日，打折成了京城各大楼盘促销的杀手锏。受到打折的影响，不少购房者认为自己所购买的房产实际已经打折。加上近日楼市低迷，销售下降，不论是投资者还是自住者对未来楼市走势的态度都不乐观。在这种心态影响下，很多购房人选择退掉已经购买的房子。退房现象在京城楼市已经越来越突出。
　　新房退房多
　　6月18日上午，记者在北京市房地产交易管理网退房公示看到，北京1439个房地产项目有退房或退定记录，较之6月初的数据又有所增加，那时有1425个退房或退定记录。其中韦伯国际发展中心、金长安大厦等很多项目，退房或退定次数均达到百次以上，有的退房记录甚至接近500次。
　　位于朝阳区新源南路1-3号的美邦亚联酒店商业写字楼项目，2005年5月9日获批销售的43套房，退房次数竟然高达217次，退房率高达504.65%。位于朝阳区百子湾路16号的金长安大厦，2007年获批销售的403套房，退房次数达到了403次，退房率高100%，其中在今年四五月份退房的次数达360多次。位于朝阳区朝阳门外小庄6号的韦伯国际发展中心，2005年8月28日获批销售的3栋楼共计350套。然而，该楼盘的退房次数高达484次，退房率为138.29%。
　　另外，位于朝阳区北四环中路的七星摩根，2006年获批销售的239套房，退房次数76次，退房率为31.8%。位于朝阳区将台乡西十里居的瞰都项目，2004年12月22日获批销售的3号楼、4号楼、5-2号楼、配套公建的退房次数达到了125次，该项目目前已经进入了现房销售阶段。
　　根据该网站公开数据统计，今年北京房地产市场在1至4月份，新房销售月平均撤销次数约1000套以上，其中期房退房的现象较为突出。而今年4月份的北京新房市场，成交量共计5408套，与去年同期相比，跌幅达54%。

sarryfu

房价整体下降已成定局
2008年04月24日 08:03中国证券网.上海证券报【大 中 小】 【打印】
从根源上来看，决定房价走势一个极其重要的因素是资金，当流向房地产的资金足够多，就可能推动房价上涨。反之亦然。目前，无论是从银行信贷角度，外资、热钱角度还是从股市与房地产市场资金的流通偏好角度来看，支持我国房价上涨的资金因素都是非常紧缺的。因此，房价的整体下降已成定局。
⊙贾图
4月22日，发改委价格司发布了一季度住房市场价格形势分析，认为“全国房价整体将保持温和上涨趋势”。理由是:一是从当前宏观经济情况看，流动性过剩、人民币升值对包括房地产在内的资产价格有一定拉动；二是钢材、人工成本的快速上升；三是近期股市深幅调整，大量资金逃离股市，这些资金很可能选择再次进入房地产市场，从而拉动房价继续走高；四是居民在等待观望后也会逐步选择进入住房市场。
我认为上述结论和判断依据都缺乏足够的说服力。从根源上来看，决定房价走势一个极其重要的因素是资金，当流向房地产的资金足够多，就可能同时在两个方面拉动房价:其一，开发商利用充足的资金拼命囤积土地，导致土地供应紧张（我国对每年的土地供应有总量控制），这会推高地价，而地价上涨就容易推高房价。其二，当充足的资金流向房地产领域，在房价将持续上涨的良好预期鼓舞下，有资金作为支撑的开发商会故意囤积居奇，坐等房价上涨。同时，以投机需求为主导的炒房者、自住需求和投资需求者（即购房用于出租者）也会入市抢购房源，这必然推高房价。反之亦然。
可见，资金是决定房价走势的“生命之源”，离开了资金，作为大宗商品的住房消费，必然陷入萧条。
那么，现在的资金状况如何呢？
首先，看看银行贷款。房地产市场的资金绝大部分都源于金融机构:80%左右的土地购置和房地产开发资金来自银行贷款，而个人通过按揭贷款购房的比例占全部购房总数的90%以上。但是，2007年9月27日，我国实施了房贷新政和贷款规模调控政策，银行向房地产领域输入的资金流量迅速减少。有银行业内人士表示，近两个月来，其银行个人贷款业务量甚至不到往年的1/5。银行贷款收紧，直接导致了两个结果:第一，住房成交量急剧萎缩。第二，去年一个接一个出现的“天价地王”在2008年销声匿迹。
其次，再看看外资情况。很多人一直认为，当银根收紧的时候，合法进来的外资和偷偷溜进来的部分热钱会流向房地产领域，填补银行资金收紧留下的空缺。这种理论在几年前甚至两年前都可能是成立的，但是，现在，内外部环境已经发生变化，海外资金大规模流入中国房地产市场的可能性微乎其微。
第一，最近两年，我国有关部门不断对外资流向房地产领域进行规范和限制。典型的如2006年7月，建设部、商务部、发展改革委、人民银行、工商总局、外汇局联合发布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，规范外商投资房地产企业的市场准入，并对境外个人在境内购房设立了限制条件。
第二，国际热钱的目的是追求暴利，但这个暴利的获得一般在较短的时间完成，不然就不称之为热钱了。目前，中国北京、上海、深圳等大城市的房价从绝对值上来看也与发达国家比较接近，民众的收入水平不支持房价继续保持高速上涨。同时，中国政府一直在不断出台调控措施抑制房价上涨。在这种情况下，热钱敢到中国房地产市场对赌吗？要知道，房地产毕竟是变现能力比较差的商品。
第三，目前的流动性过剩状况已经与2007年之前明显不同。现在的流动性过剩状况是与流动性短缺交织存在的，看看那些因资金短缺陷入困境的企业就不难理解这一点了。同时，现在的流动性过剩状况缺少了一个重要源头，即发达国家的流动性过剩，从某种程度上来说，发达国家流动性过剩是导致我国流动性过剩的根源。而现在饱受次级债危机困扰的发达国家，正在快速地从流动性过剩向流动性不足转变。有媒体报道称，美国银行出于次债引发的资金压力，打算出售所持有的部分建行股份。而在4月22日，美国银行便宣布因受资产减记和信贷成本上升，今年一季度赢利同比骤跌了近80%。正所谓无风不起浪。目前，发达国家这种资金短缺的现状，正在促使大量资金回流。部分之前流入我国房地产领域的资金甚至可能陆续撤出。要不然，热钱比较集中的珠三角地区的房价绝不至于在短期内下降得如此之快。
再从股市与房地产市场的联系来看。发改委报告认为，近期股市深幅调整，大量资金逃离股市，这些资金很可能选择再次进入房地产市场，从而拉动房价继续走高。问题是，我国股市从去年10月16日步入调整期，到现在为止已经下跌近半，股市的下跌与资金的流出有关系，那么，假如这部分资金流向了房地产市场，房价应该是上涨的而不应该是同步下跌啊？指望股市的资金流向房地产推高房价是不现实的。
第一，进入股市的资金存在着快速变现的投资偏好，而投资于房地产的资金存在着稳定收益的偏好。目前，股市因套牢资金难变现，而房地产市场的风险也开始高于收益，资金从股市流向房地产市场的可能性不大。说得直白一点，两个领域资金的替代性是有限的。
第二，在我国股市已经下跌近半，许多股票已经开始具有明显的长期投资价值的情况下，资金更大的可能是流向股市，一些对变现有偏好的资金还可能从房地产市场流向股市套利??毕竟，股市下跌的幅度远远超过房价。中国登记结算公司刚刚披露的上周（4月14日至4月18日）的数据显示，A股持仓账户数正在增长。而上周还是股市最悲观的时候，随着股市趋稳回暖迹象逐渐明显，流入股市的资金将逐渐增多而不可能减少，根本不可能有很多资金从股市流到房地产市场。
以上仅仅是从资金层面进行分析。当然，分析房价走势的工具有很多种，笔者仅仅凭这一种工具分析，就使得发改委相关报告内容的纰漏显露出来。发改委价格司的报告对投资者的影响很大，它应该更严谨，以更多的有说服力的数据来证明其观点，而不仅仅是脱离实际的推断。
（作者系资深房地产评论人士） (来源:上海证券报)



余丰慧：哪些人最害怕房价下跌   
www.LN.XINHUANET.com　　 2008年06月20日 11:00:33　　来源：中国网  
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    SOHO中国有限公司董事长兼联席总裁潘石屹认为，最近房地产股的领跌与银根紧缩不无关系。而整个房地产行业的不容乐观，可能导致负资产家庭在中国出现(6月16日《第一财经日报》)。一位朋友匆匆跑来告诉我，房价不能再跌了。为什么？房地产大鳄潘石屹说了，如果房价再跌下去可能导致负资产家庭在中国出现，这还了得？这太可怕了。我给朋友讲了三点：一是如果是自住性住房，那是生活生存必需品，不存在交易的问题，市场价格对其并不敏感，既是房价再下跌，以房价计算的资产正负都无关紧要。二是从长期趋势看，房价向上是不容置疑的，现在的下跌是前期非理性上涨的理性回归。三是说到负资产家庭，现在北京、上海、广州、深圳等重点城市的年轻人许多都是背负沉重债务买房的，已经成为负资产家庭了，一买房立即就变为负资产家庭了。其实，无论现在的负资产家庭，还是房价下跌后出现的负资产家庭，高房价都是罪魁祸首。从这个意义上说，减少负资产家庭的大量出现，把房价降下来才是根本措施，一般家庭根本不必惧怕房价下跌导致自己的家庭资产变为负值。
    当然，确实有一部分群体非常惧怕房价下跌。开发商特别惧怕房价下跌，特别是那些前期囤房待价以及大量圈地的开发商；炒房者惧怕房价下跌，前期高价买了那么多的房子，结果现在价格节节下降，眼看着赔本了，当然惧怕了；房地产中介对房价下跌也不会高兴，房价下跌，交易量清淡，中介费赚不到了；个别过分看中GDP政绩的地方政府也不喜欢房价下跌，楼市不火，直接影响GDP增长。金融部门只是担心房价出现短时间里的大幅下跌，所谓大幅就是下跌幅度在40%以上，因为，当前按揭贷款的首付款比例一般在四成左右，如果房价下跌40%，那么，银行就是拍卖房子可能连本金都要损失了。
    中国人民大学经济研究所发布最新一期研究报告指出，当前的房地产开发投资在房地产价格徘徊，开发投资资金紧张及房地产销售面积不断下滑的环境中进行，这意味着房地产市场可能出现深度反向调整。今年前4个月，全国商品住房竣工面积8448万平方米，同比增长20.2%，增幅同比提高10.3个百分点；销售面积13664万平方米，同比却下降了4%，增幅同比下降20.6个百分点。上述数据集中反映：房地产捂地牟利模式被资金链过紧打破；房地产在需求下滑情况下供给大幅度增长，预示房地产价格将面临整体下滑的可能，房地产企业的投资收益将进一步下滑，资金链将进一步收紧。
    再加上奥运会对楼市利好出尽后，还有当前楼市的人气信心指数持续下降，再者，通货膨胀压力不减，信贷银根继续紧缩等因素，决定了今年下半年和明年将迎来房地产投资和价格双双下滑的局面。当前，过高的房价能够回归理性，平稳落地是一个好现象。有利于预防金融风险，有利于房地产市场的长期健康发展，有利于减轻广大百姓住房消费的承受压力。至于潘石屹先生另一个担心：如果继续一味实施非常从紧的货币政策，可能出现一部分房地产企业的破产和房地产行业失业率的提高。这个也不必大惊小怪，房地产企业的混乱局面确实需要一个大的洗牌过程来从根本上治理，倒闭一批企业并不是坏事。

leronic

習慣就好了，每一個國家的股市都這樣