常州地产

semico_ljj

支柱产业转投地产
2月17日，常州本地媒体《常州日报》也对当地地产业在常州市产业中的比重过大，表达了担忧。“从2012年度星级企业榜单，也看出常州产业的短板：工业企业中，产业偏‘重’;服务业中，地产公司占了重头。在此次服务业五星企业榜单33家服务企业中，地产置业公司依然超过20家，占60%以上。”
常州市的五星级企业是所有企业中纳税额最高的企业，其标准是根据当年上缴入库税金额评定企业星级。得分前10名且上缴入库税金5000万元以上(含5000万元)的企业，评为“五星企业”;服务业五星级企业榜单中，房地产业连续几年都占据着绝大比重。
常州有关人士认为，房地产企业独领风骚，一方面显示出常州房地产业的实力，但也反映出常州现代服务业发展不均的现状。
常州市人民银行中心支行郑文清在其论文《地方财政收入对房地产业依存度的分析与探究——基于江苏常州的实证分析》中写道，常州市房地产业税收占地方税收收入的比重自2007年以来一直保持在20%以上，最高时曾达30%以上，在地方财政收入的比例中，也保持在10%左右。而常州市的土地出让收入，近几年以来也长期保持在地方财政收入的40%以上。例如，2010年常州市的土地出让收入达到271.94亿元，当年其财政收入为643.17亿元，前者占后者的比重达到42.28%。
2012年，北京、上海等一线城市的土地出让金大幅下降。而二线城市常州跻身前十，位于榜单第五位，土地出让金总额为216.41亿元，涨幅比2011年同期超过80%。
从签约价格上看，2012年1~11月常州住宅或商服用地出让金额2543700万元，相较于2011年1~11月出让金额1955643万元上涨了588057万元，同比上涨30%。
而在前两年兴起的由一线城市转战二三线城市的热潮中，大量知名房企纷纷在常州“攻城略地”。星河地产于2009年首次进入常州，便在武进中心区武宜路成功拍下近千亩土地，类似情况也发生于绿地集团[简介 最新动态]、绿城集团[简介 最新动态]、招商地产[简介 最新动态](000024.SZ)、九龙仓、华润置业等众多知名房企。
“当时，大家都很乐观，有种‘大跃进’的味道，常州的空气中都弥漫着一种兴奋感。”常州一位开发商告诉记者。
常州市国土局网站发布的2009年武进城区经营性土地交易情况一览表显示，当年武进区共出让经营性用地31块，其中不乏大开发商的身影。仅星河地产一家就在武宜路拍下近千亩土地，绿地集团联合上海云峰集团、江苏恒元地产在武进共拿下五幅土地，出让面积约25万平方米。
根据约两年的开发建设周期，这些体量巨大的住宅项目现今都已陆续入市，集中供应带来的高库存，让开发商面临不小的压力。与此同时，过去几年间，招商、金地、恒大、龙湖、世茂、绿城等国内一线开发商也已集体涌入常州。
2012年下半年，万达、招商、雨润先后在常州拿下多幅大体量的商业用地，这让不少在当地经营商业物业的开发商倍感压力。
2012年9月，万达以6.94亿元竞得武进区出让面积高达11.5万平方米的商住地块，这是继常州新北万达之后万达在常州开发的第二个超大型城市综合体，规划建筑面积达60万平方米。2012年10月，雨润集团旗下房企以3.7亿元拿下常州一地块，出让面积达17万平方米。据悉，雨润预计将投资55亿元，打造一个建筑面积达110万平方米的城市综合体。
产业升级OR地产升级?
“对于人口规模预判的不准确，城市总体规划的不完善，住宅地产没有与其他产业进行很好的配套，这或许是导致常州出现‘鬼城’效应的几个最为重要的因素。”上海社科院城市化发展研究中心主任郁洪胜如此评价道。
郁洪胜认为，由于国外经济不景气，一直走外向型经济发展路子的常州，其部分优势地位在逐渐被取代，此时的产业转型应立足于其优势产业的做大做强，而非以房地产业来吸引人。
实际上，常州已经成为长三角重要制造业基地，但河海大学区域经济研究中心主任、新华社特约分析师刘奇洪认为，常州经济发展中遇到两方面的困境与挑战：一方面，中国已不是短缺经济时代，生产能力过剩已成为常态，常州传统产业发展已遭遇总量过剩的挑战;另一方面，随着原材料、燃料价格的上涨和环保“门槛”的抬高，常州一些支柱产业，如化工、冶金、纺织、机电等，已面临“高成长期”、正遭遇“高成本期”挑战。
另外，随着高速交通网络构建，高端产业跳跃式转移成为常态，常州引进高端外资产业优势日益减弱。


在刘奇洪看来，当前常州内部要素存在不少劣势。一是产业结构不合理。第二产业比重过大、发展水平不高，没有千亿级产业集群;第三产业比重过小，现代服务业，尤其生产性服务业发展水平严重偏低。二是企业“大而不强”。在整个产业链的研究、设计、开发、品牌创造、加工制造、营销、供应链管理、应用软件、系统咨询等环节中，常州企业大多处于附加价值最低的加工制造环节。
在这样的情况下，常州迫切需要进行产业转型升级。刘奇洪表示，“创新发展模式，实现常州城市转型和产业升级是常州实现发展目标的关键。”
“过去，苏南地区是以产业集群的飞速发展吸引企业和人员的入驻;如今苏南仍然需要靠产业升级来保持领先地位。靠发展地产，靠吸引苏沪宁的人员来扩大城市化，或许是一个本末倒置的选择。”刘奇洪说。