城市的欲望空间是房价涨跌幕后推手

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城市的欲望空间是房价涨跌幕后推手

本文摘自《中外管理》

　城市的欲望空间，才是房价涨跌背后的一只无形之手，它不断地将货币时空的价格，转化为房地产交易的空间溢价。

　　在史上最严厉的楼市政策调控之中，中国房价走势呈冰火两重天。此时房价涨跌之争甚嚣尘上，甚至让一些人斯文扫地：2012年年底，某地产人士竟与人约赌，若2013年3月中国楼市上涨，就在北京长安街裸奔十公里。
　　而就在不久前，鄂尔多斯等地的楼市崩盘，上海浦江边的豪宅却以每平方米21.9万元的天价成交。人们不禁要问：合理房价之“理”在何方？由此，笔者提出一个新命题：城市的欲望空间，才是房价涨跌背后的一只无形之手(而非宏观调控)，它不断地将货币时空的价格，转化为房地产交易的空间溢价。
　　财富梦与货币时空
　　在房价上涨的城市，人的欲望较高，并通过财富的磁场效应而吸引人口流入；反之，在房价崩盘的城市，人的欲望较低，并由于信心的缺失而导致人口外流。人口流入几乎必然伴随资金流入，使城市人口动态出现两个流动性：穷人有梦，在城市寻找机会；富人有钱，在城市寻找人才。穷人这边，人多钱少，需要租房市场并呼吁政府提供保障性住宅；富人这边，中产家庭进入普通商品房市场，富豪阶层进入豪宅市场，形成住宅市场的两个价格水平，其一是住宅均价，其二是豪宅天价。所以，人口流入的城市会形成三级住宅体系，50%以上的人租房或被保障，30%-40%的人住普通商品房，5%-10%的人桌宅。
　　两个流动性和三级住宅体系一旦形成，在富人的财富与穷人的梦想之间就会形成一个若有若无的欲望空间，这就是企业家和投资人驱动创新的市场！城市化驱动创新，企业家开发欲望，城市的欲望空间因此成为虚拟财富的温床。在欲望空间之中是人口与货币的流动，是创业者与投资人的博弈，所以说，财富增长的无限空间是人的欲望空间。在这里，土地的价值从农产品升级为空间溢价，劳动的价值从劳动力升级为创意创新。由于虚拟财富直接来源于货币化交易，两大新兴产业应运而生：金融业经营时间的价值，创造了时间的货币化；地产经营空间的价值，创造了空间的货币化，而地产与金融的结合创造了地产金融，其市场定位是把空间和时间的货币化演绎为理财产品的无穷组合，从而形成一个投资理财的产业链，让财富管理成为都市经济的支柱产业，所以笔者创造了一个虚拟经济的概念：货币时空。
　　地产承载货币“空间溢价”
　　欲望都市与货币时空改变了社会财富的形成机制，人类智慧把货币化的虚拟空间变成了财富增长的温床。所以，在都市圈的财富磁场中，时间是生命，空间是财富，货币的流动性把时间的有限性和空间的稀缺性融会贯通，演绎着欲望都市的财富人生。当梦想与财富交会之时，人类的奇思妙想就会在企业家和投资人的博弈中驱动创新，从而使城市本身成为人类社会最伟大的创新！特别是金融中心城市，通过生活方式的创新让人们“胡思乱想”，不断超越知识的局限，不断挑战风险的边界。城市的创新并非产业的技术变革，而是一种自发性的群体行为，让城市化成为产业创新的土壤，让金融业变成虚拟财富的源泉。
　　然而，并非任何城市都存在持续性的人口流动，也非任何空间都会形成财富磁场，从这个角度看不同城市的房价走势才能理解城市化的空间溢价，才能看到，房价涨跌背后有一只无形之手，在调节着货币时空的价格波动。货币化的空间溢价不能独立存在，而是以房地产为载体实现产权交易的溢价，所以在市场经济中，房价越高的城市，空间的溢价率越高。而在人口流入量越大的城市，金融业规模越大，创新机遇也越多。一个充满机遇和风险的城市会成为“冒险家的乐园”和风险财富 的温床，所以说：高房价是城市的财富，房价越高，风险财富的总量也越高。