房产税是相对不坏的选择 叶檀 BLOG

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房产税是相对不坏的选择

国土资源部网站8月20日转发《中国国土资源报》的文章，披露湖南、湖北的房产税征收细则正在制订过程中。但到下午6点，也许被市场的反应吓坏了，网站撤下了这篇报道。8月21日，湖北省地税局新闻发言人徐正云向《法制晚报》证实，房产税改革征收细则正在制定中，具体的征收细节以及方案出炉时间还不清楚。

无论是否撤下报道，中国房地产市场面临的十字路口选择不会变，到底是要土地财政，还是要房产税？在没有第三个选项的情况下，房产税成为相对不坏的选择。

土地财政的恶果彰显无遗，地方政府成为大地主，贪婪地攫取土地作为资产的最高溢价，而后进行不可制约的投资，在一次性出售土地的过程中，中国的财富一次性使用完毕，其结果是中国在短时间完成了世界上数量最多的高层建筑，而对这些建筑的功能定义不清。任何一个政府必须靠合法的税收养活自己，提供公共服务，当政府以“大地主”的身份活跃在最重要的资产定价市场时，这一市场必然是扭曲的。

土地财政行到尽头，公民对日益上升的房地产价格表示愤怒，无论是租售比还是房价收入比，显示房地产价格超过了普通人的承受能力。地方政府被视为房地产泡沫的最大受益者，失去了财政公平的基础，去年房地产市场下行，土地流拍增加，公众的视线第一时间转向土地财政，很多人打赌政府出于自身生存的需要，会挽救危险的房地产市场。这样的推测并非无理，这样的推测也显示了房地产领域公信力的丧失。

相比土地财政，房产税起码可以在合理、合法的轨道内，把政府纳入到税收的轨道上来。

征收房产税必然引发争论，这是好事不是坏事，当前多如牛毛的附着在房地产行业上的税费有必要进行清理，以获得税收的合法性与合意性，今后的地方财政可以拥有较为长期的来源，由于房产税牵涉到千家万户，民众有监督的自觉性，在最乐观的情况下，房产税可以推进中国地方公共财政体制的建设。

房产税可以增强地方财政自主性，推进地方执政公平。房产税是地方税种，美国房产部分为郡税、城市税和学区税，各州的房产税不一致，由地方根据本地的教育费用等情况决定。认为本地房产税高的居民，可以搬迁到房产税相对较低的地区。中国各地财政状况不同，房价高低完全不同，地方政府可以根据本地的消费水平与房地产市场现状、财政支出决定房产税税率，居民的选择将显示地方政府的决策能力的高低。

房产税是柄双刃剑：一方面，只有吸引更多的居住者与购房者，房产税才能成为源头活水；另一方面，房产税天然就是住房投资的排斥力量，只有通过其他优势才能吸引居民进入。以美国为例，纽约等地的房产税比西部地区高，但纽约的经济活力、就业优势、教育资源等不断吸引着优秀人才进入这一地区，实现自己的美国梦。

我国目前已推出房产税试点的上海与重庆，税率与目标各不相同，上海重在抑制新进入市场的投资性购房，而重庆着重抑制高端需求。但两个地区推行的均不是真正意义上的房产税，两地在推出房产税之后继续进行土地拍卖，而不是以房产税取代土地财政，这样的蝙蝠式房产税缺乏制度推进价值，而具有试点时期的半投机色彩。

至于推出房产税将推高房价的担忧，不过是利益阶层的忽悠，是对房地产金融的天大误解。房产税是对付房地产投资的杀手锏，增加房产持有成本，将迫使风险厌恶型的投资者离开这一最重要的投资品市场，任何一个房地产泡沫都是投资者主导下的产物，而不是刚性需求主导的结果。投资者离开，房价自然下行。中国的房地产市场弊端在于两极分化，投资者手握数套房，刚需者无法找到合适的产品，只有持有成本增加才能逼出存量房，当市场的空置率下降时，我们再看看，房价是上涨还是下跌？

根据媒体披露的信息，此次湖南湖北的试点方案较为接近国际标准，与渝沪版本不同，个人已购的第二套存量房需要征税，评估的定价标准为市场评估价，也就是说，交易过程中的阴阳合同价格不再被认可，政府将按照每年市场评估价格进行征收。全国30多个省(自治区、直辖市)和计划单列市的地税官员开展为期6个月的房产税税基评估集训，绝不是空穴来风，地税官员培训，说明为地税，非经营性消费房产，说明征税的标的，而主攻方向则是税率与市场评估体系。提醒一下，上海等地的二手房交易税费已经按照评估价征收，波澜不惊，完成了转变。

房产税存在种种问题，却是摆脱土地财政、建立税收政府、调节财产分配收入的有力武器，我们必须在种种选择中，做出对未来最不坏的选择。房产税是其中之选。