房地产的悲哀(2012-08-06 18:14:00)

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房地产的悲哀(2012-08-06 18:14:00)

                               
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　　2006年我在清华大学做报告，当时上证指数只有3600点。我说，股市有严重的泡沫，你们要是有股票，加快速度脱手，还没有买股票的，不要轻易进入。可是，许多人认为我在说梦话。
　　后来一年时间，上证指数上升到了6100多点。如果站在高点看问题，我在2006年的说法是太早了。而如果站在现在看问题，我那个时候的看法应该是非常理性的。
　　关键的问题是，在中国，人民不相信理性。政府的政策表面上看是理性的，而执行的结果却都是不理性的。经济好的时候，30多个地方政府，重复做同样一件事，如公司上市，如房地产开发，如汽车生产，等等，枚不胜举。重复的结果，造成投资过度，生产过度，消费过度。老百姓不喜欢政府干预太多，遇到困难时，大家却认为政府是万能的。股票赚钱的时候高兴，而且认为政府不会让股市倒霉，所以，投资冲动只有一个方向，总认为，股市只涨不跌。
　　结果错了，彻底错了。其实，2007年以后的股市大萧条，在中国股市短短不断22年的历史上，不是第一次，而是第二次，而且，每次萧条的延续时间，都是5年以上。换句话说，22年的股市历史，有一半以上的时间，是在为政府的错误买单。其它的时间，是在盼望政府能够救市，是在盼望和绝望之间徘徊。
　　有的政府工作人员，也以为政府的功能是万能的。实践证明，人民的盲目依赖，政府人员的妄自尊大，都是不对的。如果搞市场，就必须知道市场的厉害，而不是政府的厉害。如果认为政府比市场还厉害，那麽从一开始，我们就没有必要搞市场经济了，还不如回归到计划经济时代。
　　而现实的情况是，我们都想搞市场经济。因为，只有市场经济，人们才可以发财，政府和官员也可以得到更多的好处。关键的问题就出在不相信市场的千变万化，可以使政府的政策束手无策，股市就是最好的例子。
　　房地产和股市一样。我两年前就劝大家要在2012年之前抛售多余的房子，大家不仅不相信我，而且，变本加厉，疯狂的购买房子。
　　政府的限购政策，本来是害怕房地产泡沫被吹的太大，等到爆破的那一天，全国的老百姓都被玩完。可是，许多人却认为，限购，说明房地产短缺，说明房地产价格只涨不跌。这样的理解，不仅是错误的，而且是大错特错的。政府限购，恰恰就是害怕房地产价格，如果不加限制，总有一天，不仅会下跌，而且，会下跌的太惨，造成许多人的经济损失不说，还会拖垮所有的银行和整个中国经济。
　　我走遍了东西南北，到处跟人家讨论房地产的问题。结果发现，许多有点钱的人，都喜欢把钱砸堆在房地产上面。大家不仅有一套房子，而且，有了两套、三套，甚至更多。
　　有多套房子的人，大多没有把第二套以上的房子装修，并出租出去。
　　假设你有3套房子，自己住了一套，留着两套空置。这是什么心态？
　　第一种心态，等待房子涨价。
　　第二种心态，等待子女长大以后给他们用。
　　可是，大家想过没有？如果房子的平均寿命是30年，如果房价不涨，每空置一年，你就损失30分之一的价值，空置10年，就损失三分之一的价值。
　　人家老是说房价涨啦涨啦。请问，你真的把房子卖出去了吗？要知道，在你没有卖出去赚钱之前，赚的只是一个概念，不是真的钱。这就像当年股票价格上涨的道理一样，你在没有把股票卖出去之前，涨的钱不是你的，跌的损失那才是你的。
　　房地产一样，如果你现在卖了，把钱赚到手，而且，不要再买房子，你才是真正的赚了钱。你就是现在卖了，赚了，但是，同时又买了，而且，买更大的，你今后还有可能赔钱。
　　为什么？
　　中国其实不缺房子，缺的是理性，缺的是公平合理。
　　1978年，中国的城市化率只有13%，现在的城市化率是51%。1978年，城市人均居住面积只有6.8平米，现在是30平米。城市的户均人口是3.1。如果把所有的房子得到充分利用，一家可以住上90平米以上的房子。这样的居住条件已经很好。说明，中国并不是真的缺乏房子，而是，房子的分配高度不平等。有房子的人，大量的空置，没有房子的人，只能蜗居。
　　如果政府的廉租房政策得到落实，哪么，在未来的5年，或者10年，将有许多人得到经济适用房，或者廉租房，那些原来空置的房子将永远空置。
　　如果房价的下滑速度，成为不可避免的事实，那些拥有空置房子的人，就没有理由继续空置了。他们一定会拼命的抛售，这就是房地产泡沫大爆破的开始。这是一种恐怖的结果，也是一种非常可能的结果。
　　日本的80年代，西班牙的今天，爱尔兰的今天，都是非常好的例子。西班牙在金融危机之前，房地产的建设，堪称世界一流。当下，大量的空置房子，半价，三分之一的价，也卖不出去了。
　　中国人认为，中国的房地产不会跨，而且理由特别简单，那就是，政府不会让房地产跨。
　　我的天啊，2007年，中国一亿多股民都在说，政府不会让股市跨，结果如何？
　　如果现在还认为政府可以让房市不跨，那你真的要进精神病院了。我再强调一遍，我们是在搞市场经济，而不管这个市场经济的纯度如何，政府对市场的作用是有限度的。另外，如果政府的干预不是疏通市场，而是逆市场的规律而为之，那麽，人民受到市场经济周期的打击，比起无政府干预的市场打击，还要大得多。难道，我们过去在股市上的损失，不就是这样吗？股市如此，房市也不会是例外，没有人能够心存侥幸。