日本启示录：应向日本房产泡沫教训学什么 新浪财经微博

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　　文/蔡成平  新浪财经日本站站长
　　中国经济失速引发外界担忧，央行连续两个月两次降息和温总理讲话显示出明确的政策调整信号。但两难困境之下，中国能否避免日本房产泡沫的教训？日本房产泡沫又到底是怎么回事？日本经济学泰斗曾总结称，“战败结束了军国主义，但残留了明治以来的‘大政府’形态，官僚将过多的资金用于公共建设。直到泡沫经济崩溃，才意识到必须创建‘小政府大市场’，民间能做的事要交给民间，地方能做的事要交给地方”。
　　几天前，带着第一次来东京的同事朋友四处看看下，当朋友看到东京市内独栋及崭新楼房的价格时，不禁感慨地说，“东京房价为什么这么低？俺们在北京真是太苦了……”。
　　如果带着朋友去北海道逛逛的话，他一定会更为感慨吧。就在几天前，距北海道札幌市车距只要一小时的由仁町，在政府网站上贴出公告，打算把曾经作为公共房屋项目的一处土地分成8块地皮出售，每块地皮面积约330平方米，售价为每平米120日元(约合人民币10元)。
　　当然，由仁町的例子或许有些极端，对于生活在东京的人而言，恐怕不会觉得东京的房价“低”，只是觉得价位还算合理。相反地，当笔者去北京或上海时，也会心生感慨，“房价为什么高到如此夸张？”得到的回答往往是“中国不缺有钱人”。
　　战后日本创造了举世瞩目的经济高增长奇迹，也创造一个至今无人能打破的城市化发展纪录：1947年到 1965年，仅18年的时间，日本城市化率由33.1%提高到68.1%，年均提高1.94%。其中 1947年到1955 年，城市化率每年提高2.9 %。到1985 年，日本的城市化接近尾声，高到76.7%。
　　那么，日本的房产泡沫到底是怎么回事呢？笔者认为，简单分析的话，日本当年的房产泡沫是城市化、日元升值、利率政策等因素推动下的必然产物。
　　地价涨幅高于物价涨幅
　　城市化随之而来的便是地价和房价快速上涨，日本形成了所谓“土地神话”，地价涨幅永远高于物价涨幅。加上日本国土面积狭小，土地被认为是最宝贵的财富，生产技术可以不断发展，商品可以不断生产出来，但国土面积无法扩大，因此，大多数人浪漫地预期地价会只升不降。
　　笔者曾询问许多经历日本房产泡沫的人，每次都对前美联储主席格林斯潘的名言加深认同，“泡沫只有在破灭后才知道是泡沫”。
　　长谷川庆太郎在《投机时代》中写道：“从1970年代开始，日本陷入了土地投机的时代。企业争相将资金从制造技术领域转投到土地，社会充斥着抢购土地的恐慌心理和焦躁情绪。连那些只掌握零星土地的人，也不惜抵押给银行以获得购置土地贷款，紧盯着土地疯狂的飙升。”
　　山一证券副总裁北川文章也回忆称，“当时的日本，曾经有40名知名的经济学家对前景进行预测，没有一个人认为会出现危机，都对将来持乐观态度”。资料显示，从1956年到1985 年，日本名义GDP 增长了约 38.6 倍，全国地价和六大城市平均地价分别增长了41.8倍和56 倍。
　　日元快速升值
　　其次，日本在战后经济崛起，但日本当时的经济结构与当下中国一样，也是内需不足、出口导向型，在与欧美等国的贸易中处于顺差，积累了数额庞大的外汇储备，这导致与贸易摩擦不断。
　　1985年签订的《广场协议》加快了日元升值的步伐，除日本国内资本外，国际上的许多资金也流入日本，最大的流向就是房地产。1984年到1988年，东京都宅基地的资产额由 149万亿日元升至529万亿日元，增加2.6倍。东京都宅基地的资产增加额是同期日本GDP增加额(72 万亿)的5.3倍。
　　多次下调基准利率
　　另外，正如中国出口受阻、经济减速促使中国两个月连续两次降息一样，日本当年也出现了出口大减，当然主因是日元大幅且快速的升值，日本政府采取的应对也是多次下调基准利率。
　　1986年1月30日5%的基准利率，1987年2月23日就已降至2.5%，为当时世界上的最低水平。这造成日本国内资本市场上的货币供给大幅增加，出现流动性过剩，游离于实体经济之外的资本纷纷流向“获益明显”的股市和房地产市场。
　　当然，在整个日本房产泡沫时期，政府调控失误也在一定程度上助长了泡沫的增长。最初，日本政府认为应遵循自由市场经济的原理，不应该干预地价和房产价格，并没有对大量资本投入房地产市场加以调控。
　　而且，随着日本金融自由化改革，政府对金融的宏观调控能力渐弱，金融市场自身的融资能力大为增强，企业相对很容易就能在金融市场融资成功，正如前日银总裁三重野康所言，“泡沫经济初始时期，日本金融机构向地产和非银行金融机构发放贷款余额由原来的20%骤然上升到40%”，这些资本也成为了推动地价和房价等资产价格上涨的动力。
　　大政府？小政府？
　　中国和日本当年最主要的区别恐怕是“城市化进程”和政府宏观调控。在城市化进程中，城市房价，尤其是核心城市房价总体会快速上涨。
　　与1985年日本的城市化率高达76.7%相比，目前中国的城市化率仅为45%，城市化进程正在处于加速阶段。这一大背景恐怕会让中国的房价总体处于上涨，紧缩性政策导致的房价回调恐怕只是短期的。
　　其次，中国目前并没有实现金融自由化、汇率自由化阶段，政府宏观调控的力度和影响都很大，但长期来看，强势的大政府是否会有利于经济的健康稳定发展，经济学界大多持否定态度。
　　日本经济学泰斗加藤宽曾如是总结日本泡沫经济的教训，“二战战败结束了日本的军国主义，但残留了明治维新以来的‘大政府’形态，官僚们将过多的资金用于公共建设。直到泡沫经济崩溃，才意识到必须创建‘小政府大市场’，民间能做的事就要交给民间，地方能做的事就要交给地方，要搞分权改革”。诚哉斯言，能不鉴乎？