“刚性需求”不是房价上涨的理由，而是调控的根据

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“刚性需求”不是房价上涨的理由，而是调控的根据

抗震救灾期间，俺本来是不愿意跳出来唱衰的，毕竟都不容易。无奈看到开发商和吹鼓手们的叫嚣，实在气不过，所以还要抖擞精神，再战江湖。

“刚性需求”最近频繁出现，成为支撑房价的坚固支撑点，其说法是，对于中国这样一个人口大国，对住房需求是刚性的，所以房价只能上涨。

这个说法有问题吗？当然有！请想想看，当需求的刚性遇到了支付能力的疲软，会发生什么情况呢？

以北京为例，2007年城镇人均收入24600元，人均支出21600元，人均节余3000元。这样，北京的三口之家年家庭节余9000元，而同期北京房价平均在12000元/平方米。就是说，北京的三口之家辛苦一年尚不足以买一个平方米。这就是支付能力的疲软。

在评价房地泡沫的时候，有租售比和房价收入比两个指标，租售比讲的是房产的投资性，而房价收入比评价的就是支付能力。我国各大中城市的房价收入比普遍在6倍以上，核心城市基本都在10倍上，热点城市甚至达到了15倍、20倍，我国居民的支付能力根本背不动如此高的房价。

那么，现在房价为什么还依然坚挺呢？靠的是银行、富人阶层的托举。

数据显示，商业银行个人住房按揭贷款余额10年间增加了135倍，银行对吹高楼市居功至伟。银行的按揭贷款，实际是在透支未来，在透支银行未来的同时，也在诱惑国人透支自己的未来。

但是，当政府发现这种透支已经酝酿巨大的风险时，必然采取紧缩的政策。贷款一收紧，房价涨势立刻有所收敛，正反映了银行是房价爆涨的罪魁祸首之一。

银行暂时收敛了，支撑房价的就靠富人阶层了。中国目前的贫富悬殊程度是世界领先者，有数据显示20%的人掌握了80%的财富。按照这个比例计算，北京400万个家庭中有80万个家庭的支付能力是全市平均支付能力的4倍以上，这个数字也很惊人！2007年北京商品住宅销售了368万平方米，摊到每个高收入家庭平均每户4.6平方米。

开发商们要惊喜了！但是我要说，这不是刚性需求！因为高收入家庭的多次置业行为投资性十分明显，绝没有自住需求那样刚性，当租售比达到1：300以上时，当物业税开始征收时，这种投资置业往往会成为楼市的做空主力。

但是开发商没有办法，他们只能寄希望于本地有限的富人群体中迸发出无限的购买能力，同时也希望外来的富人群体支撑本地的房价。于是，环渤海的开发商到北京推销，希望北京的富人去救市，北京的开发商则希望山西煤老板、温州的炒房团出手买楼。

毕竟富人阶层是有限的，而开发商的贪婪是无限的，于是，他们就指望国外的富人阶层来救中国的楼市，“刚性需求”与“人民币升值”成为烧热楼市的两把火。

“刚性需求”与“人民币升值”在遇到实际支付能力疲软时，是100%的扯淡。

虽然希望改善住房条件，希望存款保值、增值，但是很遗憾，买不起就是买不起；

那些房产投资者把仓位都加的满满时，想兑现？做梦！谁来接手？想遗传？sorry!土地是国家的，70年后您就等着当拆迁户吧!

人人都想开好车，这就是刚性需求，但是也没见到满大街的全是奔驰、宝马！
人人都想天天吃海鲜，这也是刚性需求，但是很多人见到猪肉涨价不还是嘬牙花子？

刚性需求不能成为房价上涨的理由，相反，是对房价进行调控的依据。假如对住房的需求的确刚性，那么政府则有义务把房价将下来，以满足人们对居住的刚性需求。

比如，人们对吃饭的需求是超级绝对的刚性需求，这种“刚性需求”能够成为食品价格暴涨的理由吗？
教育、医疗，无疑也是刚性需求，如果任由这种刚性需求带来相关价格的暴涨，那我们该怎样形容政府呢？

所以，奉劝开发商们不要再提“刚性需求”。

假如你们再叨比叨的扯“刚性需求”的淡，那我只好还以“请君入翁”。

我会向胡总、温总说：请看，中国人对住房的需求如此刚性，中国有限的土地资源必然无法满足这种需求，因此，为了社会的稳定，必须尽快实现对土地资源的公平分配，建议及时开征物业税、明确土地使用权出让年限到期后无偿收回，甚至可以考虑采取“一户一房”的雷霆手段。

开发商们，富豪们，祈祷吧！