7000亿房息流入银行钱袋 地产商被指沦为打工仔

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7000亿房息流入银行钱袋 地产商被指沦为打工仔　　地产商为银行“打工”？

　　东地产  编辑部  报道

　　随着楼市调控的深入，房地产产业链的天平已经倾斜。

　　销售不景气、现金流为负的房地产企业，在掌握资金资源的银行业面前，顺理成章地沦为弱势群体，面对极度紧崩的资金链，开发商饮鸠止渴，成为高息差及火爆理财产品的主要买单者，而这正是支撑银行业暴利的主要根源。

　　不仅是开发商，数量众多的购房者，无论是“房奴”抑或不动产投资者，也在高息差的“炒钱”时代，在月复一月的还贷中为具垄断资源的银行业打工……

　　一个无法回避的现实是，在宏观调控、银根紧缩的时代，全地产产业链已无可避免地沦为银行业打工者。

　　开发商与银行高息差及快速增长的银行中间业务究竟有怎样的关联？地产业为银行打工的事实是行业发展的趋势，还是暂时性现象？地产与银行的关系该如何厘清？《东地产》深入银行、地产全产业链，试图为你还原事实、揭开真相。

　　银行巧立名目

　　开发商或成“弱势群体”

　　东地产  王建生  报道

　　4月初，外滩一家股份制商业银行，一位开发商的财务总监向银行递交了房地产开发贷的申请。与该银行一街之隔的自动存取款机上，一位年轻的白领刚刚存进一个月的按揭还款。

　　相似的一幕并不鲜见，在银行扎堆的上海城区，随处可以看到房地产与银行密不可分的影子。

　　开发商的贷款现实

　　对贷款的开发商来说，递交申请只是个开始，接下来还有项目评估、核查审批等一系列流程及若干费用。

　　眼下，在楼市宏观调控的紧要关头，相较手握资金的银行业，传统上被视为暴利的房地产商已沦为弱势群体。

　　“我们以前的贷款利率较基准上浮10%，这次估计可能在此基础上还会有相当程度的上浮。”前述人士告诉《东地产》，前些年地产行业景气、市场资金宽裕的时候，银行奉开发商为座上宾，很乐意贷款给开发商，但现在世道变了，楼市调控、资金紧张背景下，银行对开发贷评估更为保守，审查更加严格。

　　“以我们一个9亿元销售总额的项目为例，银行给到的开发贷仅为1.5亿元，且为分批发放。”该人士称，贷款的额度占整个项目销售额的比例不到20%。另一方面，银行也更有议价能力，利息说多少就是多少，没有太多商量余地。

　　除此之外，开发商还需支付一笔额外的费用。“现在贷款紧张，银行在每笔贷款的同时收取融资策划费，相当于咨询费用，动辄上百万。”该人士称，这相当于巧立名目的一项收费内容，这也是近几年在融资日渐紧张时才出现的；同时，这笔费用根据贷款额度的高低，银行资金情况的紧张与否，决定收取策划费用的多少。

　　耐人寻味的是，在开发商眼中，银行业的“高收益对应高风险”不过是个悖论。

　　“银行风险来源于开发商，这种可能性很小，因为开发商向银行审批贷款时，提供的抵押物多为土地，而土地作为优质资产，一旦出现违约，银行可以作为第一受害人获取土地处理权。”

　　这不过是开发商贷款现实的一个缩影。在宏观调控、流动性紧张的背景下，开发商和银行的角色，正在悄然变化。

　　飙升的房企利息与暴利银行业

　　上述开发商面对的贷款现实揭开了整个地产金融产业链的冰山一角。

　　统计数据显示，截至4月9日，沪深两市143家上市房企中，有74家发布了2011年的财务报表，其中纳入统计的69家实现净利润391亿元，但同期负债超过8000亿元，比上年增长31%。

　　与此同时，扣除部分未披露相关利息支出数据的公司，上市房企的利息支出出现大幅增长，平均增幅为68.5%。在行业代表性公司中，利息支出额度最高的是万科，达到12.52亿元，同比增幅为11.26%；而利息支出增长率最高是华丽家族，增长率达到772.67%。

　　利息费用的大幅飙升，除地产行业宏观调控影响，整体负责规模上升以外，与利息的大幅上升也不无关联。

　　2009大型房地产企业的融资利率在6%左右，中小地产企业的融资利率10%左右；但到了2012年，大型大型房企的融资利率飙升到12%至15%之间，而中小房的利息则高达15%至30%之间。坊间更有传闻称，有中小地产企业的融资利率已经超过30%。

　　来自银行业不断提升的息差水平，也佐证着这一现实。以建行为例，2011年净利差和净利息收益率分别为2.57%和2.7%，较2010年分别提高17个基点和21个基点。农行在报告期内，净利息收益率上升28个基点，达2.85%；净利差扩大23个基点至2.73%。交行去年净利差和净利息收益率分别为2.49%和2.59%，比2010年分别提高10个和13个基点。

　　与房地产企业利息支出飙升和高息差相对应，银行业则赚得盆满钵满，这也使得银行暴利的说法进入公众视野。

　　据已公布的年报资料，2011年经济增速放缓背景下，银行业利润则逆势增长。公开资料显示，浦发银行(微博)(9.12,0.19,2.13%)、深圳发展银行、兴业银行(13.44,0.27,2.05%)等股份制商业银行全年利润增速均在35%以上；而五大国有银行去年共实现净利润6745亿元，同比增长25%。其中，工行年报显示，该行2011年实现净利润2084.45亿元人民币，同比增长25.6%，为全球最赚钱银行。

　　另据统计，2011年，商业银行净利润总额高达10412亿元，比2010年增加2775亿元，同比增长36.3%；以一年365天计，银行业日均赚约28.5亿元。

　　银行表外资产主要买单者

　　在银行业高额利润的背后，除开发商直接的开发贷为银行提供高息差外，以理财产品为代表的银行业表外资产中，房地产开发商亦是主要的买单者。

　　高息差和中间业务的增长，被认为是银行高额利润的主因。而银行中间业务中，火爆的理财产品为其中典型。根据目前商业银行披露的年报数据显示，去年多家银行理财产品的发售量超过万亿元。以工行为例，2011年，工行境内销售各类个人理财产品41,352亿元，比2010年增长74.2%。

　　但火爆的理财产品中，处处闪现房地产开发商的影子。

　　由于监管因素，在类似问题上，银行、房地产业相关人士在接受《东地产》采访时，大多闪烁其辞，或只私下交流，态度上虽心知肚明，却又讳莫如深。

　　一位不愿透露姓名的理财经理表示，“有一些信托理财产品，被包装后出售，其实最终是流向了房地产市场。”

　　而一位财务顾问公司的合伙人也向《东地产》透露，他曾参与过一家集团企业的融资，以集团非房地产业务进行信托理财产品的融资，而最终资金被用于集团房地产业务。

　　外资投行的研究也印证了上述说法。美银美林在稍早前的一份研究报告中称，信托贷款、委托贷款等表外业务大约占银行风险加权资产的10%至20%，这相当于25%至60%的银行贷款总额；目前已有超过40%的借款者都是通过信托方式贷款，房地产商占绝大多数。

　　这也意味着，在传统的贷款业务之外，那些增速迅猛，为银行利润贡献较大的理财产品等银行表外资产业务，有相当数量为开发商买单。

　　事实上，正如采访中一位开发发商向《东地产》记者所言，“资金越是紧张，开发商日子越难过，银行越有话语权，也就能赚越多。”

　　7000亿房息流入银行钱袋

　　从几年前利率打折，到现在不断上调贷款利率，不断加息，银行赚取的利润更多了。

　　东地产  汪露  报道

　　中国房地产业协会会长、原住房和城乡建设部副部长刘志峰日前表示，中央多次下发文件调控市场，房价也确实下降了，可老百姓却没有得到实惠。

　　从几年前利率打折，到现在不断上调贷款利率，不断加息，购房者付给银行的利息相对于前几年多出了几十万，银行赚取的利润更多了。

　　银行寡头坐收渔利

　　《东地产》记者日前走访沪上农业、工商、建设、交通、民生、渣打、花旗等银行了解到，首套房贷款利率部分优质客户可执行基准利率的0.9倍，普通客户仍然按照基准利率执行，对于合作机构的客户，可最低打8.5折。

　　即便如此，相对于三年的房贷利率，目前基准利率偏高，购房者房贷利率高企，银行仍不少赚。

　　中投联达(北京)投资有限公司董事长、联达地产机构董事长杨少锋在微博表示：“谁才是房地产最暴利者？按现有基准利率，一套100万元房地产3成首付20年贷款，购房者支付给银行利息超过60万元。按照2011年末10.67万亿的房地产贷款余额，银行一年从房地产获利7000亿元。”

　　《东地产》实例计算了解到，贷款170万元30年期，购房者如今所支付的利息比2008年高出68.78万元，也就意味着，银行多赚了68.78万元。

　　记者以一套单价2.5万元/平方米，100平方米的房子为例计算，目前房子总价250万元，首套房贷款首付30%以上，需花费至少75万元。《东地产》记者以贷款170万元，按贷款30年，按照沪上各大银行给予目前首套房最高利率优惠8.5折等额本息还款法计算购房者每月需还款1.02万元，总还款额为366.63万元，总之付利息为196.63万元。而在2009年，同样的贷款额度和贷款年限，购房者每月只需还款8300元，总还款额为297.85万元。

　　对于二套房买家而言，如今所能享受的最低贷款利率已达7.755%，高于基准利率10%，是三年来的最高点。

　　同样以单价2.5万元/平方米，100平方米的房子为例计算，二套房贷款首付60%以上，需花费150万元，贷款100万元，按贷款30年，等额本息还款法计算购房者每月需还款7167元，总还款额为258万元，支付利息高达158万元。

　　近三年以来，连年加息，导致房贷逐年上涨。

　　仍以2.5万元/平方米，100平方米为例计算，二套房首付40%，100万元，就首付上来说，2012年比2008年多增长了50万元。仍旧以贷款100万元30年来计算，等额本息还款法计算购房者每月需还款6340元，还款总额为228.25万元，支付利息达128.25万元。如此，每月还款额相对于2008年多增了827元，多支付利息29.75万元。

　　优惠房贷差别对待

　　即便是目前首套房商业贷款可在基准利率基础上打8.5折，但并不是每一位首套房业主都能享受折扣利率。

　　“现在也是响应政府号召，但事实上并不是所有银行都有折扣利率，即便有也会优先贷给在银行有大额存款，或跟银行有业务往来的优质客户。”一位股份制银行信贷科科长向《东地产》透露。

　　而这在申请贷款人身上也能发现，得知最近银行房贷利率有所松动，加之开发商给出的一些优惠政策，方先生决定就在此时出手实现置业。“没想到在房贷办理时遇见关卡”，方先生显得有些无奈。《东地产》了解到，方先生从与开发商的有合作的工商银行(4.38,0.04,0.92%)申请到85折优惠的房贷利率，已经按照银行按揭要求递交了有关材料。“申请快一个月了，也没批下来，打电话到银行去问，银行工作人员冷冰冰的说前面还有很多人在排队。让银行赚钱，还要看他们脸色。”方先生有些气愤。

　　在去年“限贷”的背景下，银行为给优质客户放贷，不惜提高首套房利率至1.1倍。业内人士称，银行已经成为房地产行业最大的暴利者，若要房价回归合理，银行暴利就必须得大幅降低。银行给购房者优惠利率也是理所当然的事情，服务时表现出来的“抵抗情绪”实在让如今的购房者寒心。

　　房贷利率直线“上调”

　　纵观近几年的房贷利率，只有2008年12月份从原基准利率6.12%下调至5.94%。5.94%的基准利率“坚持”了一年多，直至楼市“火了”。限购令出台了，房贷利率开始“一路高歌”，不断上调。其中，2010年10月份上调至6.4%，12月份上调至6.6%；2011年，连续三次加息更是让众多购房者欲哭无泪。

　　银行从2008年底到2009年鼓励买房，到今年银行主要是推进利率市场化，贷款利率从基准利率的0.7倍上调到基准利率，再从基准利率上浮5%到10%，甚至15%、20%，这就意味着购房者的实际利息成本增加了30%-40%，按照最大上调幅度50%计算，意味着房贷利率已经超过了10%，等于至少加息了4次以上。尽管房价下降了，但老百姓实际上付出的钱并没有减少，钱都让银行赚去了。

　　拿了当年7折优惠利率的购房者每每提起，都要好好回味一番，“2009年年初，购房者们随便掏出几十万，就能撬动几百万的房子，7折的房贷优惠利率让那时候的投资成本折上加折。现在想想，那时候的‘好景’真是一去不复返了。”2009年在普陀区实现置业的张先生向《东地产》表示。

　　不过，尽管基准利率在加息背景下连年上涨，但相较于2007年之前，相对更低。因此，业内预计，商业贷款基准利率未来还将上调。

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银行对地产嫌贫爱富：先贷国企再贷民企

　　银行嫌贫爱富 地产金融同床异梦
　　房地产业与金融市场都是孪生姐妹，地产对金融市场的依赖是非常大的。
　　东地产  童丹霞  报道
　　2012年4月3日，博鳌亚洲论坛的最后一天，63岁的招商银行(微博)(12.01,0.16,1.35%)行长马蔚华，带着与生俱来的东北口音，说出：银行很多业绩的贡献来源于房地产，银行很多风险资产的贡献也是房地产。
　　该言论，立时被互联网疯狂转载传播，有观点认为终于有人正面银行风险，也有人认为银行资金平台抽血房地产，围绕着银行与房地产关系论再度被热议。
　　而就在同一天下午，马蔚华的老朋友首创置业董事长刘晓光(微博)参加《2012中国房地产大变革》论坛中，透露这半年房地产商倒闭没有绝对数字，但并购却会大量出现。
　　话音刚落，没过几天，浙江杭州就出现本轮调控下首家破产房企，资金断裂成为绝杀武器。掌握资金平台的银行，也在重新评估考核，向中小企业发放的开发贷几乎停滞。
　　先贷国企再贷民企
　　“银行并不是慈善机构，并不会雪中送炭。”沪上一位正在松江九亭房地产项目的项目公司负责人告诉《东地产》。
　　在他经历之中，当政府不对房地进行调控时，银行给到开发商贷款相对温和，并不太注重企业性质；而当遭遇调控，银行首先确保的大型国企资金链，然后才会对优质的民营企业进行开发贷，中小民企从银行获贷的可能性微乎其微，必须付出更多的融资成本才能获得。
　　“所以，从本质上中小民营开发商更多地依赖于银行，而银行依赖于大型国企。”上述人士认为。
　　而就在此前，据建设银行(4.74,0.06,1.28%)内部人士透露，建行总行已向全国38家分行下发2012年房地产行业信贷调整的文件，规定“分支机构不得对小企业发放房地产开发贷款”。据悉，该文件要求，“开发贷占对公贷款比例超过15%的一级分行、各限购地级市所在地分行，应严格控制新增贷款投放，降低集中度。”
　　对此，马蔚华也透露，“中国的银行金融贷款总量达100多万亿，而中小企业仅得到15万亿。从目前情况看，中小企业贷款还有很大缺口。”
　　“不管是国外还是国内，房地产业与金融市场都是孪生姐妹，地产对金融市场的依赖是非常大的。在目前国内这种融资成本下，对企业的发展往往会起着灾难性的影响，尤其是中小企业，小老板也只能跑路了，这是很可怕的。”
　　差别对待促成行业垄断
　　当面对银行的差别化贷款政策，对一些大型房企却占据优势。
　　星浩资本CEO赵汉忠认为，“做房地产说到底就是做金融”，房地产企业能否壮大，关键还要看资源整合能力，而资金整合是其中一大关键。
　　这样的看法并不鲜见，住建部房地产政策研究中心主任秦虹在2012年金融论坛上就提出，大型房企融资优势将让促使强者更强，市场占有率在本轮调控后将会大幅上升。
　　不难发现，在融资普遍遇到瓶颈的当下，大型房企融资渠道依然宽敞。
　　中航地产(12.09,0.36,3.07%)此前公告表示，中航地产以南京中航19%的股份进行质押，将与兴业银行(13.44,0.27,2.05%)、南京中航三方签订《委托贷款借款合同》，借款不超过7000万元，期限为一年，借款利率不超过7%。
　　其他房企也纷纷通过各种渠道、借助各种融资工具进行大手笔融资。中国建筑(3.20,0.09,2.89%)近期表示，计划推出30亿元的中期票据。华侨城集团也表示，已委任中金公司和工商银行(4.38,0.04,0.92%)为主承销商，承销其新注册的总额60亿元人民币私募中期票据。
　　“房地产业与银行业是互惠互利又互相制约的关系。房地产的贷款对银行而言是最优质的贷款，房地产的开发贷款优质却存在大量的经营风险。房地产业与银行业目前的关系很微妙。”微妙的银行与房地产关系，在开发商看来再正常不过。
　　房企贷款未触红线
　　对于马蔚华提及的银行风险来源于房地产企业，成为业内驳斥的重点。
　　“开发商向银行提交贷款，多以土地作为抵押物，尽管会出现重复抵押，但一旦出现危机，银行拥有最先受偿权。”沪上一位在新江湾城开发高端项目的开发商反驳称。
　　从建设银行2011年财报显示来看，去年该行房地产开发贷款不良余额和不良贷款率均有所反弹，但并未触及红线。其中，2011年下半年建行房地产开发相关不良贷款环比增加19亿元，同时不良率也略有上升至1.85%。
　　对此，对于上升的风险，建行首席风险官黄志凌也介绍称该行房地产开发贷款风险可控。
　　与此同时，各家银行调整房地产行业的信贷政策，提高房地产信贷风险防控能力，也让风险屏蔽于门外。
　　央行行长周小川称，中国地房地产价格不会大起大落，金融机构完全可以承担和控制房地产调控带来的风险。